Les tendances des marchés immobiliers à fin mai 2025 : évolution des transactions et des marges de négociations en France

Les ventes de logements anciens progressent rapidement. Mais les difficultés de financement des achats se renforcent : avec la hausse des prix qui se généralise, les candidats à une acquisition butent de plus en plus souvent sur un accès au crédit rendu difficile par la Banque de France. Les négociations préalables entre acheteurs et vendeurs deviennent de ce fait plus fréquentes : les marges de négociation s’élèvent donc, bien au-delà des maximas déjà observés par le passé. En avril 2025, le niveau moyen des marges s’est établi à 9.1 % pour l’ensemble du marché (+ 35 % sur un an). Et le niveau des marges reste le plus élevé sur le marché des maisons à 10.2 % (en progression de 39 % sur un an) en raison de la hausse des prix qui s’accélère : les marges sont en revanche contenues sur le marché des appartements, à 7.7 % (+ 29 % sur un an).

La pression de la demande reste forte sur le marché des maisons, soutenue par la progression des achats réalisés par les cadres et les professions libérales qui choisissent de s’éloigner des grands centres urbains. La hausse des prix des maisons s’accompagne d’une tendance accrue à la négociation. Cela est particulièrement vrai pour les biens particulièrement recherchés lors de la réalisation d’un projet familial (espace et confort) : depuis un an, les marges de négociation constatées sur les grandes maisons (6 pièces et plus) s’établissent à 12 % en moyenne en hausse de 45 % sur un an. La situation est comparable sur les appartements de 5 pièces et plus, avec des marges à près de 9 % en augmentation de 70 % sur un an.

Depuis le début de l’année 2024, le marché de l’ancien bénéficie d’une reprise d’activité qui semble mettre fin à sa récession amorcée au printemps 2020. Les achats de logements anciens réalisés par des particuliers au cours du 1er quadrimestre 2025 ont ainsi progressé de 9.6 %, en glissement annuel. Le rebond des ventes est donc prononcé : il est néanmoins en phase avec les évolutions qui s’observent habituellement à cette période de l’année, lorsque la demande retrouve de la vigueur à la sortie de l’hiver.

Pour autant, les ventes réalisées sont encore inférieures de 18.5 % à leur niveau moyen de longue période : et même de 26.3 % par rapport à celles du 1er quadrimestre 2019 ! Car la demande est bridée : par un environnement économique national et international incertain, par une fragmentation la vie politique nationale peu propice au rétablissement d’un climat serein, par l’augmentation du chômage et les inquiétudes sur le pouvoir d’achat et par le risque d’une remontée des taux des crédits immobiliers. D’ailleurs, depuis le début de l’année, l’amélioration des conditions de crédit n’est plus suffisante pour compenser l’impact négatif de la hausse des prix des logements anciens sur la solvabilité de la demande. Le renforcement des incertitudes pèse donc sur les décisions d’achat immobilier des particuliers, d’autant que le resserrement de l’accès au crédit décidé par la Banque de France contrarie la réalisation de nombreux projets.

Mais sur un an, compte tenu du très mauvais début de l’année 2024, l’activité est en augmentation de 8.0 % : il y a un an, à la même époque, les ventes reculaient de 19.3 %.

La progression des ventes de logements anciens constatée au cours des trois derniers mois est rapide : + 12.3 % en glissement annuel, France entière. L’évolution des ventes reste la plus rapide en Province (+ 11.9 %), confirmant les tendances du marché observées depuis l’automne 2024. Alors que l’Ile de France, a priori pénalisée par le niveau des prix pratiqués (et maintenant en augmentation) compte tenu des exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France, enregistre maintenant une augmentation soutenue des ventes réalisées (+ 13.2 %).

En Province, les ventes progressent rapidement dans plusieurs régions qui ont bénéficié d’une très bonne tenue du marché depuis l’automne 2024. Elles augmentent de plus de 20 % en glissement annuel dans 6 régions : Aquitaine, Auvergne, Franche Comté, Limousin, Midi-Pyrénées et PACA. Et de l’ordre de 15 % en Basse Normandie, Champagne-Ardenne, Nord-Pas de Calais et Picardie. Dans la plupart de ces régions, la bonne tenue des ventes s’explique par des niveaux de prix toujours abordables ; ou bien, lorsque cela n’est pas le cas, par une pression de la demande qui se renforce sur des marchés de pénurie.

En revanche, elles reculent toujours dans le Centre et dans les Pays de la Loire. Et elles ne progressent que lentement (+ 5.0 %) dans 4 régions très différentes à tous les égards : Alsace, Bretagne, Lorraine et Poitou-Charentes.

Dans les autres régions, les ventes de logements anciens ont augmenté à un rythme moins rapide qu’au niveau national, de l’ordre de 8 % en moyenne.