Les tendances des marchés immobiliers à fin juillet 2024 : évolution des transactions et des marges de négociations en France

Sur un marché de l’immobilier dont l’activité se redresse, le niveau des marges de négociation entre vendeurs et acheteurs de biens immobiliers augmente, bien au-delà des niveaux élevés constatés par le passé.

En juin, il s’est établi à 8.4 % pour l’ensemble du marché (+ 50 % sur un an et + 103 % depuis juin 2022).

Une telle situation se constate tant sur le marché des appartements (des marges à 8.2 %, en progression de 45 % sur un an et de 89 % depuis juin 2022) que sur celui des maisons (des marges à 8.6 %, en progression de 53 % sur un an et de 115 % depuis juin 2022).

Mais la situation diffère très largement d’une région à l’autre. Ainsi les marges restent les plus élevées dans les régions aux prix bas (Auvergne, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Limousin), où le marché est très étroit.

Face à une demande malmenée par le rationnement du crédit, les ventes de biens immobiliers supposent une révision des prix affichés : même si cela n’est pas toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet.

En revanche, les marges sont souvent les plus faibles dans les régions où les prix sont à trop haut niveau (Alsace, Ile de France, PACA, Rhône-Alpes) compte tenu du resserrement de l’accès au crédit.

La faiblesse des marges y révèle la situation de pénurie d’une offre rarement prête à perdre sur le produit de la vente : et cette faiblesse n’est pas synonyme d’avantage pour la demande.

Presque partout les acheteurs veulent négocier pour parvenir à un prix cohérent avec un plan de financement acceptable par la banque, alors que les vendeurs obligés de baisser les prix affichés pour finaliser plus rapidement les transactions renonce encore souvent à la vente.

La demande reste donc prise en étau entre des prix de l’ancien, maintenant en hausse sur de très nombreux territoires, et les exigences bancaires d’un niveau d’apport personnel élevé. Et le niveau des marges ne constitue toujours pas un indicateur pertinent du pouvoir de négociation de la demande.

Depuis le début de l’année, les taux des crédits immobiliers reculent, à un rythme régulier et relativement soutenu.

En outre, les établissements bancaires proposent des prêts sur des durées longues, afin d’améliorer la solvabilité des emprunteurs.

Le marché de l’ancien bénéficie pleinement du redressement de la production de crédits induit, en dépit du rationnement du crédit imposé par la Banque de France. Et comme cela se constate sur le marché des crédits, le nombre de compromis signés progresse de plus en plus rapidement : en niveau trimestriel glissant, l’activité observée à fin décembre 2023 reculait de 31.3 % en glissement annuel (GA) ; avec le redémarrage du marché des crédits, les ventes réalisées au cours du 2ème trimestre 2024 sont en augmentation de 6.6 % en GA.

Le rebond est net et la dynamique du marché de l’ancien est maintenant celle d’une sortie de crise.

Pour autant, comme il en est pour le marché des crédits, le relèvement de l’activité mesurée sur une année va rester lent, tant que la Banque de France n’acceptera pas de desserrer les contraintes qu’elle fait peser sur la demande de crédit des particuliers.

D’ailleurs à fin juin 2024, le nombre de compromis signés mesuré en niveau annuel glissant était en recul de 15.5 % en GA, contre 17.6 % en 2023.

Mais pour l’heure, les incertitudes économiques et financières nées de la dissolution de l’Assemblée Nationale n’affectent pas (encore ?) le redémarrage des ventes, au-delà de leur ralentissement saisonnier habituel.

Aussi, alors que le 2nd semestre devrait permettre la consolidation de la reprise, 2024 sera une année de très lente progression des ventes de logements anciens.

“Après une année plus compliquée mais plutôt préservée dans notre belle région Rhône-Alpes, le marché redémarre bien.
Sur le terrain, notre accompagnement dans les prises de décisions est plus que jamais nécessaire, les acquéreurs sont de nouveau là!”

Isabelle Brasset, Annecy

Le rebond des ventes de logements anciens à des particuliers est à peu près général. Alors que dans la France entière, le nombre de compromis signés durant le 2ème trimestre a cru de 6.6 %, en glissement annuel, trois régions représentant près de 16 % du marché national sont restées à l’écart :

• l’Aquitaine avec des ventes en baisse de 5 % ;
• le Languedoc-Roussillon, le Limousin et le Poitou-Charentes avec un recul d’activité de 2 %, en moyenne.

Dans ces régions, où les prix ont souvent fait preuve d’une certaine rigidité à la baisse (à l’exception de l’Aquitaine), la demande reste pénalisée par la situation économique, compte tenu des exigences d’apport personnel.

Dans plusieurs régions (Alsace, Champagne-Ardenne, Haute Normandie, Midi-Pyrénées, Picardie et Rhône-Alpes) qui portent plus de 24 % des ventes réalisées en Métropole, lorsque le niveau des prix pratiqués reste abordable (compte tenu des revenus des candidats à l’achat), le niveau de l’activité a progressé rapidement (de plus de 15 %) : la demande a pu répondre plus facilement aux exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France, l’offre de crédits bancaires s’étant largement mobilisée afin d’atténuer les tendances récessives des marchés.

Ailleurs, les ventes de biens immobiliers ont progressé (à peu près) au même rythme que l’ensemble du marché.

Dans ces régions, pourtant assez différentes par la taille des marchés et par les caractéristiques (socio-démographiques et budgétaires) de la demande, des niveaux de prix à priori abordables au regard de la demande qui se présente sur le marché et une offre de crédits dynamique, ont permis à l’activité de se redresser.