Les tendances des marchés immobiliers à fin juillet 2023 : évolution des transactions et des marges de négociation en France

L’augmentation des marges de négociation se poursuit. En juillet, elles se sont établies à 6.8 % pour l’ensemble du marché (soit 44 % au-dessus de leur moyenne de longue période), en hausse de 65 % sur un an.

Une telle évolution se constate aussi bien sur le marché des appartements (+ 59 % sur un an, à 6.5 %) que sur celui des maisons (+ 72 % sur un an, à 7.3 %).

La demande est en effet prise en étau entre la poursuite de l’augmentation des prix des logements anciens ou leur recul modéré et les exigences accrues des banques concernant le niveau de l’apport personnel.

Les acheteurs négocient donc pour parvenir à un prix permettant de présenter un plan de financement acceptable par la banque, alors que les vendeurs n’acceptent pas facilement de baisser les prix affichés pour finaliser les transactions, préférant se retirer du marché sauf lorsqu’ils sont contraints à la négociation (un prêt relais, un changement professionnel ou familial, …).

Sur un marché difficile, avec des délais de réalisation des ventes qui s’allongent, l’augmentation des marges et les révisions de prix témoignent de la détérioration de l’activité. Par exemple, depuis un an, les marges ont le plus progressé sur le marché des grandes maisons (5 pièces et plus) : elles ont augmenté de 72 % en moyenne, pour des biens devenus difficiles à revendre (prix élevés, contraintes d’apport personnel très serrées).

Enfin, le niveau des marges reste le plus élevé dans les régions où les prix sont bas (Champagne-Ardenne, Limousin ou Lorraine, par exemple) : en dépit de la faiblesse des prix signés qui a permis à la demande de mieux résister qu’ailleurs, la finalisation des ventes suppose une révision des prix affichés afin de s’adapter à un contexte économique local peu porteur.

En revanche, les marges sont souvent les plus faibles dans les régions où les prix restent à (très) haut niveau (Ile de France, PACA ou Rhône-Alpes) et entravent l’accès au marché, compte tenu du resserrement de l’accès au crédit : la faiblesse des marges y révèle la situation de pénurie d’une offre rarement prête à perdre sur le produit de la vente.

En juillet, les ventes à des particuliers ont progressé de 19.4 % par rapport à juin. La progression peut paraître rapide, même comparée à celle de juillet 2022 (+ 24.2 %). Cela est habituel à cette période de l’année. Et pourtant, la dégradation du marché se poursuit. D’ailleurs, les ventes de cette année sont de 29.1 % plus faibles que celles d’un mois de juillet ordinaire : juillet 2023 est alors le plus mauvais mois de juillet de ces 20 dernières années.

L’activité enregistrée sur les 7 premiers mois de 2023 est ainsi de 12.2 % inférieure à celle de 2022 et de 29.2 % moindre que celle de la période correspondante de 2019, avant la mise en oeuvre du rationnement du crédit par la Banque de France.

D’ailleurs les ventes réalisées de mai à juillet ont chuté de 17.8 %, alors qu’habituellement ces trois mois sont ceux du renouveau du marché. Une des causes principales de cette évolution du marché de l’ancien reste le repli rapide de la primo accession à la propriété, nettement pénalisée par les exigences d’un apport élevé imposées par le HCSF. La contrainte de taux d’effort (ne pas dépasser les 35 %, dans le cas général) qui avait été définie par la Banque de France en 2019, dans le contexte d’un marché en expansion et de conditions de crédit exceptionnellement avantageuses pour les emprunteurs, n’a pas été aménagée depuis. Et pourtant, l’environnement du marché a été bouleversé depuis (inflation, crise sanitaire, guerre en Ukraine, changement de stratégie de la BCE, …).

Depuis avril dernier, la dégradation du marché de l’ancien se renforce. France entière, les ventes à des particuliers réalisées de mai à juillet ont ainsi reculé de 17.8 %. Pourtant, alors que les conditions de crédit sont à peu près comparables d’une région à l’autre et que les exigences d’un apport personnel élevé sont générales, la chute des ventes n’est pas générale.

Comme cela se constate depuis le début de l’année, les ventes stagnent ou progressent encore dans quelques régions : tel est le cas en Bourgogne (après une année 2022 qui avait été très mauvaise), mais aussi en Champagne-Ardenne, dans le Limousin et en Lorraine. Dans ces régions, le niveau des prix pratiqués permet de répondre aux exigences d’un apport personnel élevé et l’offre de crédits a pu s’adapter aux contraintes imposées par la Banque de France sans (grandes) difficultés.

En revanche, dans d’autres régions (Alsace, Basse Normandie, Haute Normandie, Ile de France, Midi-Pyrénées, Nord-Pas de Calais, PACA, Picardie et Rhône-Alpes), l’activité recule à un rythme soutenu et bien supérieur à la moyenne nationale : de 20 à 25 %. Sur ces territoires, les niveaux des prix pratiqués qui n’ont bien souvent que lentement reculé depuis un an écartent du marché ceux des candidats à un achat dont l’apport personnel est devenu insuffisant au regard des contraintes imposées.

Ailleurs la demande recule de l’ordre de 10 %.

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