Les tendances des marchés immobiliers à fin février 2025 : évolution des transactions et des marges de négociations en France

Sur un marché dont l’activité se redresse, le niveau des marges de négociation progresse toujours, bien au-delà des niveaux élevés constatés par le passé. En janvier 2025, il s’est établi à 8.0 % pour l’ensemble du marché (+ 12 % sur un an). Une telle évolution se constate tant sur le marché des appartements (des marges à 7.5 %, en progression de 10 % sur un an) que sur celui des maisons (des marges à 8.5 %, en progression de 14 % sur un an).

Mais la situation diffère très largement d’une région à l’autre. Ainsi les marges restent les plus élevées dans les régions aux prix bas (Franche Comté ou Limousin, par exemple), où le marché est étroit. Face à une demande malmenée par une situation économique peu favorable aux gains de pouvoir d’achat et par les exigences d’apport personnel imposées par la Banque de France, la réalisation des ventes suppose souvent une révision des prix affichés : même si cela n’est pas toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet.

En revanche, les marges sont souvent les plus faibles dans les régions où les prix sont à trop haut niveau (Ile de France ou Rhône-Alpes, par exemple) compte tenu du resserrement de l’accès au crédit. La faiblesse des marges y révèle une situation de pénurie de l’offre de logements disponibles à la vente et des vendeurs rarement prêts à perdre lors de la transaction : et cette faiblesse n’est pas synonyme d’avantage pour la demande.

Presque partout les acheteurs veulent négocier pour parvenir à un prix cohérent avec un plan de financement acceptable par la banque, alors que les vendeurs obligés de baisser les prix affichés pour finaliser plus rapidement les transactions renonce encore souvent à la vente. La demande reste donc prise en étau entre des prix de l’ancien maintenant en hausse sur de très nombreux territoires et les exigences bancaires d’un niveau d’apport personnel élevé. Et le niveau des marges ne constitue toujours pas un indicateur pertinent du pouvoir de négociation de la demande.

Après quatre années de recul des ventes de logements anciens et une perte d’activité de 31.8 % entre 2019 et 2023, la conjoncture du marché s’est retournée au printemps 2024. La reprise a été sensible à partir de l’été, avec un nombre de compromis signés au 2nd semestre en hausse de 5.9 % en glissement annuel (GA). La reprise s’est alors amplifiée au 4ème trimestre, avec des ventes en progression de 8.7 % en GA. Et au final, le nombre de compromis signés en 2024 a été quasiment identique à celui de 2023.

Car en 2024, le marché de l’ancien a bénéficié d’un environnement favorable : au-delà des incertitudes politico-économiques qui se sont renforcées durant l’été, l’amélioration des conditions de crédit et le regain de dynamisme d’une partie des banques ont accompagné le redressement des intentions d’achats immobiliers des ménages et alimenté l’augmentation de leur demande de crédits immobiliers.

Le début de 2025 s’écrit alors en demi-teinte. L’effort commercial des banques se renforce avec une nouvelle baisse des taux, mais la production de crédits à l’ancien hésite. La demande reste en effet préoccupée par la remontée du chômage, alors que les craintes sur le pouvoir d’achat se renforcent. Au-delà du repli saisonnier du marché de l’ancien, les signatures de compromis ont été moins nombreuses : outre la détérioration du moral des ménages, les perturbations météorologiques (tempêtes et inondations) ont affecté le dynamisme de la demande. En janvier 2025, mesurées en niveau trimestriel glissant, les ventes ont reculé de 6.5 % en GA. Mais cela n’a pas encore affecté la dynamique haussière du marché : en niveau annuel glissant, les ventes sont en augmentation de 3.2 % en GA.

L’affaiblissement saisonnier des ventes de logements anciens n’est pas général. En outre, en janvier, le repli de l’activité a été moins marqué en Province (avec en niveau trimestriel glissant, – 5.2 % en glissement annuel : GA) qu’en Ile de France (- 9.5 % en GA). Dans cette dernière, la demande est nettement pénalisée par le niveau des prix pratiqués, compte tenu des exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France et en dépit de capacités d’achat des clientèles nettement plus élevées qu’en Province.

Pourtant en Province, les ventes ont de nouveau progressé dans 3 régions qui avaient déjà bénéficié de leur augmentation rapide durant l’automne 2024 : en Franche Comté, en Haute Normandie et en PACA, l’activité a cru de 5 % et plus, en GA. Et les ventes sont restées stables dans 4 régions très différentes du point de vue économique et socio-démographique : en Basse Normandie, dans le Nord-Pas de Calais, dans les Pays de la Loire et en Picardie.

En revanche, les ventes reculent toujours rapidement (de l’ordre de 20 %) en Languedoc-Roussillon, en Lorraine et en Poitou-Charentes. Alors que dans 4 des régions, le décrochage saisonnier de janvier est aussi notable (de l’ordre de 10 % en GA), bien que moins rapide : en Alsace, en Auvergne, dans le Centre et en Champagne-Ardenne.

Ailleurs, la baisse d’activité se situe dans la moyenne du marché de Province.

“ Je constate une reprise timide du marché avec une rentrée de mandats plus actives. Les acquéreurs sont encore frileux et dans l’attente d’une baisse des taux de crédit, mais le secteur de Cannes est plus dynamique. “
Angela Gest – Nice