Les tendances des marchés immobiliers à fin avril 2025 : les prix en France et dans les métropoles

La hausse des prix des logements anciens est maintenant générale. Pour l’ensemble du marché, l’augmentation est de 0.7 % sur un an : il y a un an à la même époque, les prix étaient en recul de 4.6 %, en glissement annuel. La reprise du marché est donc nette et elle s’observe désormais aussi bien sur le marché des appartements (+ 0.3 %, contre – 4.8 % en mars 2024) que sur celui des maisons (+ 1.3 %, contre – 4.6 % il y a un an).

Aussi, sur un marché déstabilisé par une insuffisance persistante de l’offre de logements anciens, les vendeurs révisent résolument leurs ambitions de prix à la hausse. Et les prix affichés progressent très rapidement : au cours des trois derniers mois, ils ont ainsi progressé de 1.5 % sur l’ensemble du marché : + 1.4 % pour les appartements et + 1.6 % pour les maisons.

Avec le retournement de la courbe des prix qui s’est amorcé dès la fin du printemps 2024, la dynamique du marché s’est progressivement transformée sur l’ensemble du territoire. Jusqu’alors, les revendeurs candidats à un rachat se retiraient fréquemment d’un marché devenu trop étroit où des produits plus chers que la moyenne trouvaient difficilement leur place : le mouvement de la baisse des prix s’alimentant alors du retrait progressif de ces « beaux » biens. Avec le début de reprise des ventes constaté au printemps 2024, la remontée des prix a commencé à s’inscrire dans le paysage : les reventes en ont été facilitées et la hausse des prix s’est renforcée.

Pour autant, la fonte de la primo accession déclenchée par le rationnement du crédit décidé par la Banque de France n’avait pas bénéficié du recul des prix. Et elle ne devrait pas non plus tirer avantage de la reprise du marché.

Progressivement, les ventes de logements neufs se redressent, aussi bien sur le marché des maisons individuelles que sur celui des appartements. La demande bénéficie encore de l’amélioration des conditions de crédit et surtout de l’élargissement d’une offre bancaire particulièrement attentive au rétablissement de ce marché. En outre, dans le même temps le retour d’accédants à la propriété plus aisés alimente le redressement des ventes.

L’augmentation des prix des logements neufs bénéficie de ce renouveau du marché. Ainsi depuis le début de l’année, la hausse s’inscrit dans le paysage : au cours des trois derniers mois, les prix ont augmenté de 0.6 %, aussi bien sur le marché des maisons individuelles que sur celui des appartements.

Après plus d’une année de recul, les prix des logements neufs se redressent donc rapidement. La mise en oeuvre des mesures de relance de la construction neuve décidées par la Ministre du Logement va maintenant permettre à la demande de réaliser plus facilement ses projets immobiliers. Et la remontée des prix des logements neufs va encore se renforcer.

La hausse des prix des logements anciens se généralise, partout sur le territoire.

Sur un an, les prix des appartements augmentent de 5.4 % en moyenne dans 53 % des villes de plus de 40 000 habitants. L’augmentation est même à deux chiffres dans 16 villes : comme par exemple à Angoulême, Calais, Meaux ou Quimper. Et elle concerne maintenant la moitié des grandes villes (plus de 100 000 habitants) : Annecy, Brest, Lille, Strasbourg ou Toulouse par exemple.

Dans le même temps, la hausse des prix se constate sur le marché des maisons dans 50 % des villes. Elle est alors de 6.7 % en moyenne : et elle dépasse les 10 % sur un an dans 23 villes, dont Caen, Limoges, Saint-Etienne ou Toulouse.

Les augmentations des prix sont toujours plus fréquentes en Province qu’en Ile de France. Sur le marché des appartements, elles se constatent dans 63 % des villes de Province (+ 6.1 % en moyenne) : en Ile de France, la proportion n’est encore que de 34 % (+ 3.1 % en moyenne), bien qu’elle s’élève rapidement de mois en mois. Sur le marché des maisons, les hausses s’observent en Province dans 53 % des villes (+ 6.4 %, en moyenne) : alors qu’en Ile de France, la proportion est de 43 % (+ 7.3 % en moyenne).

Sur le marché des maisons où les prix progressent de 1.3 % sur un an pour la France entière, la pression de la demande est toujours soutenue dans les petites villes et sur l’espace rural où la qualité de la vie reste la meilleure pour une grande partie des acheteurs et pour des niveaux de prix nettement plus abordables.

Sur un marché qui a retrouvé le chemin de l’expansion, avec des prix dont la progression s’accélère de mois en mois, les évolutions constatées entre les métropoles accentuent les différences de valorisation des biens qui jusqu’alors tenaient presque toujours à l’image du potentiel de développement économique des territoires et des niveaux de revenus des ménages résidants, sans trop laisser de place à la qualité de vie constatée.

Sur le marché des appartements, les prix au m² augmentent rapidement (5 % ou plus sur un an) dans les métropoles de Brest et de Nancy ; plus modérément (2.5 %) sur celles de Lille et Strasbourg ; mais encore lentement (entre 1 et 1.5 %) sur celles de Grenoble, Marseille, Rouen et Toulouse. Néanmoins le recul des prix persiste sur les métropoles de Bordeaux, Lyon et Paris, à un rythme toujours soutenu : dans les autres métropoles, la baisse des prix devient nettement moins rapide, annonçant une prochaine stabilisation.

Dans la plupart de ces métropoles, la préférence pour la périphérie se renforce : la décote de prix de la ville-centre par rapport à la périphérie s’accroit. Elle s’élève même très nettement sur Brest, Grenoble, Marseille et Strasbourg : en dépit de la pression de la demande et/ou des difficultés d’extension du parc de logements en dehors de la ville-centre, la demande plébiscite plus volontiers un cadre de vie plus sécurisé et plus conforme à ses attentes. Néanmoins, cette préférence pour la périphérie ne se constate toujours pas sur les métropoles de Bordeaux, Lyon ou Paris.

Sur le marché des maisons, les augmentations de prix se constatent maintenant dans 7 métropoles : Brest, Grenoble, Nancy, Nice, Lille, Rennes et Rouen. Alors que dans les autres métropoles les prix des maisons reculent toujours : et parfois rapidement comme à Bordeaux, Lyon, Nantes ou Rennes.