Pour gagner du temps et s’alléger d’une charge de travail importante, de nombreux propriétaires confient la mise en location de leur logement à une agence ou à un gestionnaire immobilier.
Définition : qu’est-ce qu’un mandat de location ?
Sa définition figure à l’article 1984 du code civil :
“Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.”
Il peut faire partie d’un mandat de gestion locative plus large, qui couvrira également la gestion immobilière du bien, ou être un mandat séparé.
Dans le cadre de la recherche de locataire, le mandant est le propriétaire et le mandataire est l’agent immobilier. Le mandat de location devra obligatoirement être établi par écrit et comporter l’acceptation du mandataire.
Le mandat définit les missions de l’agent, sa rémunération et les conditions d’exercice du contrat, notamment les conditions d’exclusivité. Il comprend plusieurs informations obligatoires :
- Le numéro de registre du mandat de location (qui devra figurer au registre des mandats de l’agent immobilier)
- L’identité des parties
- Le numéro de carte professionnelle de l’agent immobilier, son numéro de police d’assurance responsabilité civile professionnelle et, le cas échéant, le montant de sa garantie financière et l’établissement garant
- La situation et la désignation du bien
- Les missions
- Les honoraires
- Les conditions générales du contrat (pouvoir, obligations du mandant et du mandataire, durée)
Les missions qui figurent dans le mandat incluent généralement les opérations suivantes :
- L’estimation du loyer auquel le bien sera loué
- La réalisation des diagnostics
- La publicité de la location : la prise de photos du bien, la rédaction de l’annonce et sa publication sur les sites d’annonces en ligne
- L’organisation et la réalisation des visites avec les candidats
- La réception et la vérification des dossiers locataires
- La rédaction du bail et les éventuels actes de cautionnement
- La réalisation de l’état des lieux d’entrée
Qui signe le mandat de location ?
Il doit obligatoirement être rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires. Le mandat est signé par le mandant et le mandataire.
Il est fréquent qu’un bien se trouve en indivision, c’est-à-dire qu’il appartient à plusieurs personnes. Dans ce cas, il faut l’accord et la signature des propriétaires détenant collectivement au moins deux tiers du bien (article 815-3 du code civil).
En cas de démembrement de propriété, ce qui consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit du bien, le mandat doit obligatoirement être signé par le propriétaire qui détient l’usufruit.
Qui signe le bail lors d’un mandat de location ?
Lors d’un mandat de location la signature du bail de location revient généralement à l’agent immobilier, qui représente le propriétaire. Néanmoins, le propriétaire et l’agent immobilier peuvent convenir que le contrat de location soit signé par le propriétaire.
Qui paie les frais de mise en location ?
Les frais de mise en location sont généralement partagés entre le propriétaire et le locataire.
Les honoraires de mise en location à la charge du propriétaire sont fixés librement entre l’agent immobilier et le propriétaire. En général, les honoraires à la charge du propriétaire varient entre un demi mois et un mois de loyer.
Les honoraires à la charge du locataire sont encadrés par la loi Alur (décret n° 2014-890 du 1er août 2014). Les honoraires de location à la charge du locataire ne peuvent excéder le montant facturé au propriétaire ni certains seuils. Le montant maximum autorisé dépend de la localisation du bien et s’il se trouve dans une zone à forte tension locative ou non.
Dans les zones à forte tension locative, dite zone très tendue, le montant maximum que l’agent immobilier peut réclamer au locataire au titre des visites, de la constitution du dossier et de la rédaction du bail est de 12 € TTC par mètre carré de surface habitable. En zone tendue, le montant maximum est de 10 € TTC par mètre carré et en zone non tendue de 10 € TTC par mètre carré. À cela s’ajoutent 3 € TTC par mètre carré pour la réalisation de l’état des lieux.
Les différents types de clauses d’exclusivité
Il existe trois types de mandats de location : le mandat simple, le mandat exclusif et le mandat semi-exclusif. D’après une étude Ifop réalisée en 2015, le mandat simple est de loin le plus utilisé en France. En effet, 60 % des propriétaires y ont recours pour la vente de leur bien. Ils sont seulement 20 % à choisir un mandat exclusif et 20 % à choisir un mandat semi-exclusif.
Le mandat de location simple
Le mandat simple permet au propriétaire de mandater plusieurs prestataires pour un même bien. Plusieurs agents immobiliers seront donc en compétition pour la vente ou la location du bien. L’agent qui trouvera en premier un locataire ou un acheteur empochera les honoraires.
Le mandat de location avec exclusivité
Dans le cadre d’un mandat de location avec exclusivité, le propriétaire confie la vente ou la mise en location en exclusivité à un seul agent immobilier. Souvent l’exclusivité est donnée pour une durée prédéfinie. Le propriétaire ne peut mettre fin au mandat ou mandater un autre agent avant la fin de la durée d’exclusivité.
Le mandat de location semi-exclusif
Le mandat semi-exclusif est à mi-chemin entre le mandat simple et le mandat exclusif. En effet, le propriétaire donne l’exclusivité à un agent immobilier, mais il se réserve le droit de trouver un acquéreur ou un locataire par lui-même.
Les raisons du succès du mandat simple
La forte utilisation du mandat simple traduit une certaine méfiance à l’encontre des agences immobilières. En effet, une étude Ifop constate que 65 % des Français ont une mauvaise image des agents immobiliers. Dans beaucoup de cas, les propriétaires français préfèrent le mandat de location simple au mandat exclusif, car celui-ci permet de ne pas s’engager avec une agence immobilière, dont la qualité des prestations peut sembler incertaine.
Pourquoi nous pensons que le mandat de location exclusif ou semi-exclusif est souvent préférable pour le propriétaire ?
Les avantages du mandat simple semblent évidents, notamment quand le propriétaire n’a pas une entière confiance en son agence immobilière. Néanmoins, le mandat simple a également des faiblesses importantes comme la dilution de la responsabilité entre différents mandataires.
En cas de mandat simple, plusieurs prestataires entrent en concurrence. Ils risquent d’être moins enclins à mettre tout en œuvre pour atteindre leur objectif et peuvent se sentir moins responsabilisés quant à la réussite de la mission. L’exclusivité permet d’éviter la dilution de responsabilité entre différents prestataires. Le prestataire exclusif est donc le seul responsable de la réussite. De notre expérience, le mandataire exclusif allouera souvent plus de ressources pour remplir sa mission que le mandataire non-exclusif.
Avec un mandat simple, chaque agence immobilière publiera son annonce sur les différents sites d’annonces immobilières. Le résultat est qu’il y aura plusieurs annonces pour un même bien sur un même site d’annonces immobilières. Cela n’est souvent pas rassurant pour le potentiel acquéreur ou locataire. Pire, il peut avoir l’impression que le propriétaire n’arrive pas à vendre ou louer le bien. Cela peut fortement diminuer l’attractivité du bien.
Il est souvent plus simple pour le propriétaire de se reposer sur un gestionnaire locatif de confiance que de devoir en gérer plusieurs. En effet, le suivi avec différents mandataires peut vite devenir un casse-tête.
Comment résilier un mandat de location ?
Selon l’article 2004 du Code civil, le propriétaire peut rompre le mandat de location à tout moment. La révocation se fait par l’envoi à l’agence immobilière d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Le propriétaire qui a signé un mandat exclusif de location est obligé de respecter l’engagement, généralement trois mois, et le préavis associé au mandat. Néanmoins, il est possible de résilier son mandat de location sous certaines conditions, notamment en cas de litige ou de manquement de la part de l’agent immobilier.
