Immobilier à Cannes : un marché d’exception en pleine dynamique

La valorisation du marché immobilier de Cannes s’inscrit dans un puissant mouvement de fond. Sur cinq ans, les prix dans la prestigieuse cité des festivals ont grimpé de 20,1 %². Sur dix ans, la progression atteint 33,8 %². La trajectoire, au-delà d’un engouement passager des investisseurs, traduit la solidité du marché local.

Dans le paysage immobilier régional, Cannes surclasse largement toutes ses voisines en termes de valorisation. À Nice, les prix « stagnent » à 5 475 euros le mètre carré, sans évolution sur un an¹. Antibes affiche un tarif moyen de 5 063 euros, avec une hausse marquée de 3,8 %.¹ Le Cannet, plus au nord, recule même légèrement à 4 492 euros (-0,3 %)¹.

Cannes reste éminemment singulière. La ville combine rareté foncière, attractivité internationale et forte densité de résidences secondaires – plus de 45 % de l’ensemble des logements³.

Verbatim – Immobilier : une exception cannoise
« Sur Cannes et alentours, une grande majorité des biens sont au-dessus du prix du marché local, mais ils se vendent malgré tout. Ils font augmenter considérablement le prix au mètre carré moyen de certains secteurs. Le pourcentage moyen de négociation sur les ventes est plutôt élevé en ce moment. »

Benjamin Guyot – Conseiller immobilier iad à Cannes¹

Le marché immobilier cannois se structure traditionnellement autour de micro-secteurs aux profils très différenciés. Trois quartiers se détachent en 2025 dans le cadre d’un investissement patrimonial de prestige.

• Avec des prix supérieurs à 9 500 euros le mètre carré², La Croisette concentre les biens les plus prestigieux de Cannes. L’artère emblématique, bordée de palaces, de boutiques de luxe et de tables étoilées, s’étend du centre jusqu’au Port Canto. Les appartements avec terrasse face à la mer, souvent situés en étage élevé, y bénéficient d’une forte demande, notamment en location saisonnière. Le segment haut de gamme s’adresse à une clientèle internationale à très fort pouvoir d’achat. Acheter sur La Croisette, c’est accéder à un marché fermé, très peu soumis aux variations conjoncturelles.
• Situé sur les hauteurs à l’est, le quartier de la Californie affiche actuellement des prix de 7 300 à 8 100 euros le mètre carré². Il s’agit d’un secteur résidentiel de très haut standing. Il mêle villas d’architecte, demeures Belle-Époque, résidences sécurisées de grand luxe. L’un de ses atouts majeurs : une vue panoramique sur toute la baie, du Cap d’Antibes aux îles de Lérins, jusqu’au massif de l’Esterel ! Calme, verdoyant, à proximité des axes majeurs, le secteur séduit une clientèle étrangère exigeante.
• Plus accessible (de 4 000 à 4 700 euros le mètre carré²), La Croix des Gardes reste une valeur sûre. Secteur familial très résidentiel, il abrite d’imposantes propriétés historiques. Les acquéreurs y trouvent aussi des résidences avec piscine et tennis, nichées dans un environnement naturel préservé. Son potentiel : un cadre verdoyant, une offre variée, une réelle qualité de vie – le tout à quelques minutes du centre.

Le contexte actuel est favorable à une mise en vente à Cannes. La valorisation des biens atteint des niveaux historiquement élevés. Certains biens d’exception le long du boulevard de la Croisette se vendent à plus de 11 000 € le mètre carré au début de l’année 2025². De quoi rivaliser avec les plus beaux arrondissements parisiens.

Autre élément clé : le retour progressif des acquéreurs. En février 2025, le taux moyen des crédits immobiliers dans le secteur concurrentiel s’établit à 3,19 %. Il affiche un net recul par rapport aux 4,2 % constatés en décembre 2023⁴. Sur les prix d’un bien immobilier cannois, l’économie peut représenter des dizaines de milliers d’euros. La demande est au beau fixe, y compris sur le segment haut de gamme.

Une mise en vente à Cannes requiert cependant une certaine préparation. Sur un marché où dominent les résidences secondaires, les biens de luxe et les investisseurs étrangers, les délais de vente s’allongent. Il faut compter en moyenne 97 jours avant d’aboutir à un compromis². Les acquéreurs sont exigeants : ils recherchent des biens ciblés. Les négociations ont aussi tendance à être plus complexes sur des biens à forte valeur.

Afin de maximiser vos chances, il est recommandé de vous appuyer sur une estimation rigoureuse, adaptée aux particularités du bien : vue mer, terrasse, standing, stationnement… Structurez ensuite une stratégie de vente cohérente auprès d’un professionnel local, du ciblage des canaux de diffusion à l’accompagnement juridique.

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Cannes confirme son statut de marché premium. La ville s’appuie sur une valorisation soutenue, combinée à une demande ciblée d’acquéreurs fortunés. Pour les vendeurs comme pour les acquéreurs, l’année 2025 devrait réserver son lot d’opportunités attractives sur la Croisette.

Sources