La situation immobilière à La Rochelle connaît actuellement un rééquilibrage, après une période de forte hausse¹. Le marché retrouve progressivement un niveau plus raisonnable, mettant fin à une phase d’expansion qui durait depuis un quart de siècle. Cette normalisation ramène le marché immobilier rochelais à une situation comparable à celle d’avant 2020¹. Malgré ce réajustement, la ville conserve un attrait certain pour les investisseurs comme les acquéreurs potentiels.
Le marché immobilier de La Rochelle retrouve son équilibre
La crise sanitaire avait provoqué une flambée des prix conjuguée à une multiplication des transactions, créant une sorte de bulle spéculative. Certains biens s’étaient alors vendus à des valeurs bien supérieures à leur estimation réelle. Depuis 2023, un ralentissement de cette tendance s’observe.
Deux facteurs principaux expliquent cette évolution¹ :
- D’une part, un contexte général incertain qui incite à la prudence.
- D’autre part, une politique de crédit plus restrictive des banques, avec des taux d’intérêt en hausse. Après une période exceptionnelle où les taux avoisinaient 1 %, ils ont grimpé jusqu’à 5 % avant de se stabiliser actuellement autour de 3,5-4 %.
- La ville compte 13,6 % de résidences secondaires et 6,5 % de logements vacants, sur un total de 55 238 logements.
- 30,4 % des biens sont des maisons, avec 4,6 pièces en moyenne, 68,4 % des appartements, avec 2,6 pièces en moyenne.
- 37,3 % des Rochelais sont propriétaires de leur logement, 61,2 % locataires, 1,5 % logés gratuitement.
Analyse des prix de l’immobilier à La Rochelle
Pour les appartements, le prix moyen au mètre carré s’établit à 4 632 €, avec des variations allant de 2 784 € à 6 503 € selon les secteurs, les caractéristiques des immeubles³. Les maisons affichent un prix moyen au mètre carré légèrement inférieur, à 4 544 €, soit une différence de – 1,9 % par rapport aux appartements³. Cependant, l’écart de prix pour les maisons est tout aussi important, oscillant entre 2 731 € et 6 368 € selon l’emplacement ou encore les spécificités du bien³.
Retrouvez le détail de l’évolution du prix de l’immobilier sur 1 mois à 10 ans à La Rochelle³.
| 1 mois | 3 mois | 1 an | 2 ans | 5 ans | 10 ans | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Appartement | - 0,9 % | - 4,1 % | - 4,9 % | - 5,2 % | + 22,3 % | + 50,6 % |
| Maison | + 1,2 % | + 4,3 % | - 1,4 % | - 2,4 % | + 29,3 % | + 48,8 % |
Si nous rentrons dans le détail, le prix des appartements anciens a connu une forte baisse de – 10,9 % entre juillet 2023 et juillet 2024⁴. À titre de comparaison, il a augmenté de + 9 % à Béziers et chuté de – 0,8 % à Pau⁴. Le prix des maisons est, quant à lui, en hausse sur 1 (+ 1,2 %) et 3 mois (+ 4,3 %), en légère baisse sur 1 an (- 1,4 %) et 2 ans (- 2,4 %)³.
Disparités de prix entre les rues et quartiers : du luxe à l’abordable à La Rochelle
Les zones les plus prisées de la ville se distinguent par des prix nettement supérieurs à la moyenne. Ainsi, l’Avenue des Minimes se positionne en tête, avec un prix moyen de 6 325 € au mètre carré³. Elle est suivie de près par la Rue Délayant (6 075 €/m²), la Rue Sénac de Meilhan (5 993 €/m²), le Quai du Gabut (5 990 €/m²), le Quai Valin (5 865 €/m²)³.
À l’opposé, certaines rues offrent des opportunités plus abordables. La Rue Gustave Courbet présente le prix moyen le plus bas à 2 646 € au mètre carré³. Viennent ensuite la Rue du Professeur André Tournade (2 852 €/m²), l’Avenue des Grandes Varennes (2 886 €/m²), l’Avenue de Paris (2 953 €/m²), la Place de l’Europe (2 988 €/m²)³.
La Rochelle offre une variété de quartiers attractifs pour l’investissement immobilier.
- Le Vieux-Port, cœur historique, attire par son ambiance authentique, sa forte demande locative saisonnière.
- La Genette, quartier résidentiel prisé, séduit les familles avec ses belles demeures, son cadre de vie agréable.
- La Pallice, en plein essor, présente des opportunités de réhabilitation dans un cadre authentique.
- Les Minimes, réputé pour son port de plaisance, affiche une diversité de biens associée à une demande locative soutenue l’été.
- La Ville en Bois, en pleine modernisation, attire par sa proximité du centre, ses projets de rénovation urbaine.
Des délais de vente particulièrement courts
Au niveau national, la durée moyenne pour finaliser une vente immobilière est d’environ un trimestre, soit trois mois⁵. Cependant, certaines villes se démarquent par des délais de vente plus courts. C’est notamment le cas de La Rochelle, Pau et Caen, où les propriétés changent de mains en moyenne après seulement 67 jours de mise sur le marché⁵.
Le marché immobilier de La Rochelle en 2024 se caractérise par un retour à l’équilibre après une période de forte croissance. Malgré une baisse des prix, notamment pour les appartements, la ville conserve son attractivité grâce à la diversité de son offre immobilière. Les délais de vente courts témoignent d’un marché dynamique. Pour les investisseurs comme les acquéreurs, La Rochelle offre des opportunités variées, du luxe à l’abordable, dans un cadre de vie entre mer et histoire.
- Après une période de forte hausse, le marché immobilier de La Rochelle retrouve un équilibre en 2024.
- Les écarts de prix sont significatifs entre les zones les plus prisées (jusqu’à 6 325 €/m²) et les plus abordables (à partir de 2 646 €/m²) de la ville.
- Les délais de vente particulièrement courts (67 jours en moyenne) démontrent une demande soutenue de la part des investisseurs comme des acquéreurs.
¹ https://www.francebleu.fr/emissions/l-invite-de-la-redaction-de-france-bleu-la-rochelle-7h45/le-marche-immobilier-a-la-rochelle-revient-a-une-certaine-normale-il-etait-temps-2814257
² https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-17300
³ https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/la-rochelle-17000/
⁴ Baromètre des prix immobiliers LPI-iad juillet 2024
⁵ https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-dans-quelles-villes-les-delais-de-vente-sont-ils-les-plus-courts-1496897
