Paris : la décrue des prix de l’immobilier se confirme

Le dernier baromètre LPI confirme la diminution franche des tarifs parisiens à l’achat sur le marché de l’ancien. Au mois de novembre 2023, un acquéreur devait débourser en moyenne 10 973 € par mètre carré pour un appartement dans la capitale française. Un tarif certes toujours dissuasif, mais en baisse de 4,1 % sur douze mois glissants.

Les propriétaires parisiens semblent s’être déjà adaptés à cette nouvelle donne. Ils revoient – en partie – leurs exigences à la baisse : les prix affichés en agence suivent en effet la même tendance, avec une diminution de 3,9 % sur l’année.

À titre de comparaison, la situation nationale reste beaucoup moins tranchée. Le tarif moyen dans l’ancien, toutes communes confondues, s’établit à 3 200 € par mètre carré en novembre. Cela représente une diminution de « seulement » 1,5 % en rythme annuel.

À l’échelle du pays, le rééquilibrage observé entre les centres-villes très convoités et les zones périphériques, voire rurales, semble se poursuivre. Le marché immobilier parisien, particulièrement valorisé, n’échappe pas à la tendance.

Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole du baromètre LPI, fait le même constat :

« Sur les trois derniers mois, une baisse des ventes se confirme (-26,2 % sur un an). Néanmoins des disparités restent très marquées sur l’ensemble de la France. Dans la moitié des régions où le niveau des prix reste bas, l’activité s’est contractée plus modérément. En octobre, les prix ont baissé de 1,6 %. Si la baisse concerne la quasi-totalité des villes franciliennes, les hausses sont cependant toujours rapides dans la moitié des villes de Province ».

Le marché immobilier parisien n’est jamais monolithique. Comme souvent, des particularismes se révèlent assez vite en effectuant une analyse plus détaillée selon les arrondissements de la capitale.

• Certains quartiers très prestigieux connaissent les corrections les plus prononcées. Le 8e arrondissement, dont le secteur de l’Étoile, a ainsi enregistré une chute significative de 7,4 %, pour revenir à un tarif moyen de 12 000 € environ par mètre carré.
• Même tendance dans les quartiers centraux du 1er arrondissement, autrefois les plus chers de Paris, avec quasiment 10 % de baisse enregistrée en un an seulement (10 699 €/m²).
• La majorité des autres arrondissements ont enregistré des diminutions dans la moyenne de la capitale, soit entre -2,9 % et -5,8 %. La tendance baissière est toutefois un peu plus marquée dans le sud de la capitale : les 13e, 14e arrondissements ou encore le 15e franchissent tous la barre symbolique des -5 %.
• Le particularisme de la Rive Gauche, en revanche, ne se dément toujours pas. Le 5e arrondissement est quasiment stable sur un an (-0,1 %). Le 7e mais aussi le 6e, enfin, sont les seuls quartiers de Paris à persister dans la hausse. Ils affichent une tendance respective de +1,5 % et +7,6 % !

Malgré la baisse quasi généralisée des prix, l’offre immobilière parisienne peine toujours à s’ajuster à la demande. Le volume des transactions en Île-de-France a connu une chute vertigineuse de 14,1 % en rythme annuel à la fin octobre 2023. La tendance est, là aussi, plus prononcée qu’en Province (-12 %).

L’hibernation du marché parisien tend même à s’aggraver récemment, avec une baisse des ventes de 25,2 % en rythme trimestriel.

L’augmentation des taux d’intérêt des prêts immobiliers a eu un impact significatif sur le pouvoir d’achat des emprunteurs, y compris à Paris. Concernant les acquéreurs dans l’ancien, cette hausse du coût de l’argent a entraîné une baisse d’environ 5 % du pouvoir d’achat immobilier, selon l’Observatoire du Financement du Logement.

Cette tendance s’est conjuguée avec une exigence accrue des banques en termes d’apport personnel. L’épargne moyenne exigée a ainsi augmenté de 12 % depuis 2021. Cet effort supplémentaire est difficile à fournir pour beaucoup d’emprunteurs, en particulier en région parisienne où les prix très élevés renchérissent mécaniquement l’apport à fournir.

Dans le contexte baissier et déprimé du marché immobilier parisien, les candidats à l’accession retrouvent bien sûr un certain ascendant. La marge de négociation sur le prix de vente en Île-de-France s’établit désormais :

• à 7,5 % pour une maison.
• à 6,5 % pour un appartement.

Ces niveaux, particulièrement confortables par rapport à une période pas si lointaine, se situent pourtant dans la moyenne nationale. Ils fournissent en tout cas aux acquéreurs l’occasion de capitaliser sur la baisse de prix déjà acquise, pour réaliser ponctuellement de très belles affaires.

L’immobilier parisien reste de loin le plus attractif et valorisé de France. Il a toutefois engagé le mouvement de correction anticipé ou espéré par beaucoup d’acquéreurs depuis plusieurs années. Ce retournement de cycle devrait continuer à définir le marché local dans les prochains mois, voire au-delà.