Qu’est-ce qu’un mandat immobilier ?

Au centre du projet de vente d’un bien immobilier, le mandat est un sujet complexe, qu’il convient de maîtriser et ce, que vous soyez un professionnel de l’immobilier ou que vous envisagiez de vendre votre bien !

En effet, sans respecter les règles conventionnelles et légales, des conséquences importantes peuvent être prononcées, allant de la simple annulation du contrat d’achat ou de vente à de possibles amendes. iad vous présente tout ce que vous devez savoir sur ce sujet essentiel à votre activité professionnelle.

Concrètement, une transaction immobilière ne peut avoir lieu sans la signature d’un document légal. Il s’agit du mandat immobilier. Il existe deux formes de mandat immobilier avec plusieurs types de mandats pour chaque forme. En premier lieu, le mandat de vente, ce document est signé entre le propriétaire-vendeur (le mandant) et l’agence ou l’agent immobilier chargé du projet (le mandataire). En second lieu le mandat de recherche, ce document est quant à lui signé entre une personne désireuse de trouver un bien selon des critères spécifiques et l’agence ou le mandataire chargé de trouver ce bien.

Ce document permet de prouver que le professionnel de l’immobilier a bien les droits et les devoirs de mener à bien certaines opérations, au nom du vendeur, afin de l’aider à atteindre ses objectifs (à savoir, la vente rapide d’un appartement, d’une maison).

Les missions à mener par l’agent immobilier sont nombreuses et différentes. Le mandataire peut, par exemple :

• Assurer la vente d’un terrain, d’une maison, d’un appartement ;
• Rechercher un locataire au nom du propriétaire bailleur ;
• Assurer l’achat d’un bien immobilier au nom de son client.

Mais quel mandat choisir ? En effet, il existe plusieurs types de mandat, chacun disposant de particularités que nous détaillons dans la suite de ce texte :

• Le mandat simple ;
• Le mandat exclusif de vente ou de recherche immobilière ;
• Le mandat co-exclusif ;
• Le mandat semi-exclusif.

Dans tous les cas, les différents mandats immobilier doivent contenir certaines informations obligatoires. Cela est imposé par la loi. Ces informations sont :

• L’identité du vendeur ;
• Un descriptif ainsi que le prix auquel le bien immobilier est mis en vente ;
• La durée prévue du mandat signé ;
• Les différentes modalités de résiliation du mandat ;
• Les honoraires qui seront perçus par l’agence.

Le mandat simple, c’est le mandat classique. Il permet à un particulier de faire appel à une seule ou plusieurs agences immobilières, au choix, afin de prendre en charge et gérer son projet de vente.

Le mandat simple offre également la possibilité au vendeur de s’occuper lui-même de la vente, s’il trouve quelqu’un avant les agences immobilières (à condition, naturellement, d’en faire part aux agences préalablement mandatées).

Quid de la rémunération ? Seule l’agence vendeuse (celle qui a trouvé le prochain acquéreur de votre bien) touchera une commission. Pour limiter les risques de contentieux (souvent, les agences tentent de déterminer qui a trouvé l’acquéreur en premier), on recommande de limiter les mandataires à 3.

Pour autant, le mandat simple présente également quelques désavantages. Premièrement, il existe un réel risque de manque d’investissement de la part des agences mandatées.

Celles-ci ont tendance à privilégier les mandats exclusifs, qui leur assurent une rémunération (à condition de vendre dans les délais impartis). Résultat, avec un mandat exclusif, la vente est souvent plus longue, quand bien même la visibilité du bien est accrue (annonce présente sur plusieurs sites web).

Attention enfin aux :

• Différences notables dans les descriptions;
• Différences dans le prix affiché (FAI, frais d’agence inclus) ou non;
• Différences entre les images sélectionnées.

Qu’en est-il du mandat exclusif ? Ce type de mandat, comme son nom l’indique, engage vendeur et agence immobilière à une étroite collaboration. En effet, le bien immobilier ne peut être vendu que par l’agent immobilier mandaté et personne d’autre. C’est une condition sine qua non.

Ainsi, durant toute la durée du mandat, qui est généralement de trois mois, le propriétaire-vendeur :

• Ne peut vendre son bien à un particulier, sans intermédiaire;
• Ne peut faire appel à une autre agence immobilière afin de vendre le bien immobilier;
• Ne peut faire appel à un agent ou un conseiller immobilier externe.

Comme nous avons pu le voir ci-dessus, il existe d’autres types de mandat, comme :

• Le mandat co-exclusif ;
• Le mandat semi-exclusif.

Le mandat semi-exclusif permet de mandater une seule agence immobilière, tout en conservant le droit de pouvoir vendre soit même le bien immobilier si un acheteur venait à être trouvé.

L’agence ne recevra alors aucune commission pour la vente. Pour cette raison, il est rare que les agences immobilières acceptent et dans l’hypothèse où c’est le cas, il y a un risque que le degré d’investissement de l’agence diminue.

Le mandat co-exclusif lui permet de travailler avec plusieurs agences. Pour autant, celles-ci doivent être déterminées en amont de la signature du mandat. Le propriétaire a alors interdiction de vendre le bien à un particulier qu’il aurait lui-même trouvé. Si cela venait à être effectué, le vendeur devrait alors reverser la commission initialement prévue.

La loi Hoguet, votée le 2 janvier 1970, oblige les professionnels de l’immobilier à souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle, à détenir une carte T (la carte professionnelle) et enfin, à travailler avec un mandat immobilier.

Toujours selon la loi Hoguet, un exemplaire du mandat signé doit également être remis au client. L’exemplaire original quant à lui, doit être tenu dans un registre à part, géré par l’agence immobilière.

Le vote de la loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) de 2014 a engendré une certain nombre de changements dans la façon dont est gérée ou peut-être gérée une opération immobilière. On retient plusieurs points principaux concernant les mandats immobiliers.

1. La différence entre mandat simple et mandat exclusif immobilier est plus tranchée. Concernant le mandat exclusif, le vendeur et l’agence immobilière doivent déterminer les actions qui seront mises en place pour permettre la vente du bien. Ce mandat devra également mentionner l’article 75 du décret du 20 juillet 1972 stipulant qu’il est possible de dénoncer la clause d’exclusivité à n’importe quel moment, après 3 mois. (sous réserve d’avoir averti l’autre partie au moins 15 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception).
2. Les moyens utilisés et mis en place afin d’assurer la promotion du bien ainsi que la diffusion de l’annonce immobilière devront être présentés dans le mandat.
3. Dans le cas où l’agence immobilière n’arrive pas n’agit pas selon les termes déterminés en amont, au moment de signer le mandat, alors le propriétaire-vendeur peut réclamer la fin du contre, selon le texte de la loi Châtel. Ce texte de loi permet à quiconque d’annuler un contrat dans ce type de cas précis.
4. Le montant de la clause pénale sera fixé par décret.

Mais au fait, quelles sont les raisons qui justifient de l’intérêt du mandat ? Premièrement, la loi l’y oblige. En effet, que ce soit la loi Hoguet ou la loi ALUR (qui est venue compléter la loi Hoguet), les deux textes obligent les professionnels de l’immobilier (peu importe leur statut) à se tourner vers le mandat immobilier.

Second point, le mandat offre un cadre légal à la collaboration entre les différentes parties. Cela permet de limiter les risques de fraudes et d’abus. Enfin, le mandat n’est que la suite logique des différentes obligations auxquelles est soumis l’agent immobilier.

L’agent immobilier a pour mission d’accompagner son client, en lui assurant clarté et transparence. Son rôle est de le conseiller sur l’ensemble des bonnes pratiques, de lui fournir toutes les informations essentielles relatives à la transaction, sans rien occulter.

Ainsi, il doit :

• L’informer sur les visites organisées ;
• Les probabilités de vendre le bien ;
• Le montant des commissions
• Bien d’autres choses encore.

En tant que professionnel, cet intermédiaire est responsable des fautes et des négligences qu’il commet dans le cadre du mandat signé.

L’agent immobilier a également un devoir de moyens. Il doit tout mettre en place afin d’assurer la vente du bien immobilier. Cela passe notamment par :

• La mise en ligne de l’annonce du bien immobilier ;
• L’affichage de l’annonce en agence ;
• La publication et le partage de l’annonce à travers le réseau interne (réseaux sociaux, base de données interne etc…).

En bref, des actions de communication doivent être effectuées afin de permettre d’avancer rapidement.

Pour autant, attention. En effet, qui dit obligation de moyens, ne dit toutefois pas obligation de résultats. La signature d’un mandat de vente ne signifie pas que l’agent immobilier engage sa responsabilité dans le cas où il n’arrive pas à vendre. Seule certitude, s’il ne facture rien et n’arrive pas à vendre, il ne touchera pas sa commission.

Du côté des missions et des obligations à mener, tout est clair. Mais que faire si les choses ne se déroulent finalement pas comme prévu ? Est-il possible de mettre fin au mandat de vente avant son arrivée à terme ?

Première chose à savoir, le mandat de vente (peu importe sa nature) dispose d’un délai de rétractation de 14 jours s’il est signé hors locaux de l’agence ou en ligne). Dans le cas où vous envisageriez une rétractation, il faut envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à l’agence avec laquelle vous avez contracté.

Que faire, une fois ce délai passé ? De manière générale, les mandats immobiliers (notamment les mandats exclusifs) sont signés sur une période de 3 mois. Un laps de temps assez court, qui permet de jauger l’état de la relation et surtout, des résultats.

Ainsi, dans le cas où les résultats ne sont pas satisfaisants, il est assez simple de se retirer. Concernant la reconduction, celle-ci n’est pas tacite. Cela reste possible de résilier un mandat immobilier avant son terme à condition d’envoyer une lettre de résiliation par courrier recommandé en respectant un préavis de 15 jours.

Mais concrètement, quand mettre fin à un mandat ? Quelles sont les conditions qui justifient un retrait de la part du propriétaire-vendeur ? Voici quand il est envisageable de dénoncer son mandat de vente exclusif :

• Service trop contraignant : le mandat exclusif empêche le propriétaire d’effectuer recherches et démarches autres que celles pour lesquelles les deux parties se sont engagées. Un manque de souplesse parfois pesant pour le propriétaire qui peut alors demander la résiliation de son mandat, afin d’opter pour une forme plus souple, comme le mandat simple.
• Manque de résultat : l’agent immobilier a une obligation de résultat. Si les services proposés ne sont pas à la hauteur, il est alors possible pour le propriétaire vendeur de mettre en avant cela , en rappelant les conditions énoncées dans le contrat. Vendre un logement représente souvent une étape importante dans la vie d’un propriétaire. Il est donc primordial de confier sa vente à un agent en lequel on a entière confiance.
• Concernant les autres types de mandat (co-exclusif notamment), le processus est similaire. Il faut, dans tous les cas, envoyer une lettre recommandée, avec accusé de réception.

Finalement, on voit que la question du mandat est impérative pour le professionnel de l’immobilier. Sans maîtriser ses concepts, il ne pourra pas accompagner convenablement sa clientèle. On évoque cette thématique dans plusieurs sujets dédiés, notamment aux mandats exclusifs !