Dès le 1er janvier 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sera obligatoire pour les copropriétés d’au maximum 50 lots et devra être effectué à l’initiative du propriétaire du logement à ses frais qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public.
Quelles conséquences concrètes pour les acheteurs, investisseurs, et propriétaires ? Quels types de biens sont menacés de perdre en valeur ?
Et surtout, comment agir dès maintenant ?
Par la rédaction de Capital avec la contribution d’Olivier Descamps, Directeur Général iad France
Ce qui change au 1er janvier 2026 : un DPE recalibré, plus exigeant
Dès le 1er janvier 2026, le nouveau mode de calcul du DPE entrera en vigueur dans le cadre de la loi Climat et Résilience. Objectif affiché par les pouvoirs publics : mieux aligner la performance énergétique affichée avec la consommation réelle des logements et accélérer la sortie des passoires thermiques (logements classés F et G. Mais dans les faits cette réforme pourrait bien bouleverser en profondeur l’équilibre du marché immobilier notamment dans l’ancien. Des biens jusqu’ici classés E ou F pourraient glisser dans la catégorie G rendant leur mise en location impossible à terme tandis que d’autres, classés D, pourraient se retrouver dévalorisés ou plus difficilement finançables.
Bref : un reclassement automatique de nombreux logements en particulier dans les grandes métropoles et zones tendues : c’est-à-dire 7 millions de résidences principales (soit environ 23% du parc) gagneront au moins une classe énergétique sans travaux, grâce notamment à la baisse du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 (cela concerne très majoritairement les logements chauffés à l’électricité : 91% des biens reclassés utilisent ce mode de chauffage) tandis que 850 000 logements actuellement classés F ou G sortiront du statut de «passoire thermique» permettant à de nombreux propriétaires en zone tendue de remettre sur le marché leur bien ou de le vendre sans forte décote.
Fort impact dans les grandes villes et zones tendues :
Les grandes métropoles concentrent une forte partie de ces logements.
Par exemple Paris qui compte à elle seule plus de 30 000 logements concernés par les précédentes modifications du DPE sur les petites surfaces urbaines (moins de 40m², typiquement studios) chauffées à l’électricité seront les principales gagnantes. Près de 41% de ces logements progresseront d’une classe et, dans certains cas, passeront directement de la catégorie G à E, voire D. En Île-de-France et dans d’autres grandes agglomérations, une partie importante du parc locatif chauffé à l’électricité pourrait voir sa situation réglementaire et sa valeur améliorée.
En résumé : la réforme permettra à près de 850,000 logements retenus comme passoires thermiques majoritairement situés dans les métropoles et chauffés à l’électricité de changer de classe DPE dès 2026. Ainsi c’est à peu près 7 millions de biens qui verront leur étiquette énergétique progresser, adoucissant les contraintes sur le marché locatif et augmentant la valeur de nombreux biens immobiliers.
Les grands perdants : petits logements urbains, passoires invisibles, investisseurs locatifs sous tension
“La rénovation énergétique est un enjeu fondamental qui doit avancer au rythme de la réalité du marché. Chez iad, nous voyons chaque jour l’inquiétude de vendeurs et d’acquéreurs face à un DPE qui, en 2026, va encore durcir les règles. Oui, les logements classés G doivent être mieux optimisés mais l’État doit impérativement adapter son calendrier de déploiement à la réalité du terrain et renforcer les aides notamment MaPrimeRénov’ pour que la rénovation ne soit pas un frein mais une opportunité. L’immobilier ne peut pas être un luxe réservé à ceux qui peuvent tout rénover cash.” précise Olivier Descamps, Directeur Général iad France
Ce sont les studios et petites surfaces en zones denses, les immeubles anciens mal isolés, les copropriétés mal gouvernées et les propriétaires-bailleurs modestes qui risquent de souffrir le plus.
Les gagnants : logements déjà rénovés, bâtiments récents, zones rurales rénovées
À l’inverse, les biens récents (après 2013), les logements déjà passés par des rénovations globales et les maisons individuelles rurales avec travaux récents (isolation, pompe à chaleur, etc.) pourraient voir leur côte grimper.
Dans un marché où l’offre se resserre, les biens bien notés sur le plan énergétique deviendront des produits rares et très recherchés notamment sur les segments des primo-accédants et investisseurs locatifs éligibles aux dispositifs fiscaux type Pinel ou Denormandie.
Ceux qui peuvent encore agir : une fenêtre d’opportunité avant janvier 2026
Pour les vendeurs et investisseurs, le second semestre 2025 est une période charnière et iad France recommande d’agir sans attendre :
1. Faire réaliser un audit énergétique dès aujourd’hui
Un DPE actuel peut être contestable ou sous-évalué. L’audit permet de hiérarchiser les travaux utiles, en priorisant les gestes réellement efficaces (isolation toiture, changement de chauffage, ventilation…).
2. Mobiliser au maximum les aides existantes
Des dispositifs comme MaPrimeRénov’ (reprise au 30/09/2025), l’éco-PTZ, les aides des collectivités territoriales ou encore les certificats d’économie d’énergie (CEE) permettent de limiter le reste à charge.
Mais attention : les délais d’instruction, le flou sur certains critères et la complexité des démarches nécessitent un accompagnement. Les conseillers iad sont formés pour orienter les propriétaires vers les bons interlocuteurs et artisans certifiés.
3. Préparer la négociation ou l’achat stratégique
Acheter un bien classé F ou G n’est pas forcément une mauvaise affaire… à condition d’anticiper le coût de rénovation dans le prix d’achat. iad recommande une démarche de “négociation verte” : intégrer dès la promesse de vente un chiffrage estimatif des travaux à venir, quitte à mobiliser un budget de 10 à 15 % pour optimiser le logement.
DPE 2026 : recommandations iad aux porteurs de projet
Chez iad, voici nos trois recommandations simples pour ne pas subir la réforme :
- Anticiper, ne pas attendre : si le logement est limite (E ou F), réalisez un pré-audit
- Ne pas céder à la panique : tous les logements classés F ou G ne vont pas perdre 20 % de valeur. Tout dépend de leur localisation, de leur potentiel et de la capacité à rénover partiellement
- S’entourer des bons partenaires : que ce soit pour acheter ou vendre, l’accompagnement d’un conseiller immiblier formé à ces enjeux est clé pour prendre les bonnes décisions.
En résumé, la situation par profil, risque et recommandation :
- Propriétaire d’un studio ancien en ville 🡪 Forte dégradation du DPE = Audit + prioriser isolation/ventilation
- Investisseur locatif 🡪 Interdiction de louer si F/G = Négociation à l’achat + rénovation rapide
- Propriétaire de maison récente 🡪 Gain de valeur potentiel = Capitaliser sur la bonne note DPE
- Acheteur primo-accédant 🡪 Rénovation coûteuse si mal accompagné = Se faire guider sur aides + travaux efficaces
- Vendeur sans travaux depuis 15 ans 🡪 Déclassement probable = Ajustement du prix ou rénovation partielle
Pour Olivier Descamps : « Le DPE 2026 n’est pas une fatalité. C’est une transformation incontournable du marché, mais aussi une opportunité : pour mieux rénover, mieux acheter, et mieux valoriser son bien. Encore faut-il être bien accompagné, formé, et informé. C’est tout l’enjeu des mois à venir. »
