Qui paie les frais d’agence immobilière : vendeurs ou acquéreurs ?

Les frais d’agence immobilière (aussi appelés “honoraires”) correspondent à la rémunération de l’agence pour le travail effectué. Lorsqu’une transaction immobilière est réalisée via un agent immobilier ou un mandataire, le professionnel de l’immobilier assure une prestation en contrepartie d’une rémunération.

Cette prestation comprend souvent:

• Estimation du bien sur la base de ses caractéristiques, de l’état du marché et du projet de vie de l’acquéreur ;
• Conseil et accompagnement du vendeur dans le projet de vente ;
• Promotion du bien immobilier sur diverses plateformes et prospection pour trouver un acquéreur ;
• Visites du bien immobilier ;
• Négociations éventuelles du prix de vente ;
• Accompagnement administratif pour la rédaction du compromis, rendez-vous avec le notaire, etc. ;
• Suivi de la transaction.

L’ensemble de ces services correspond à un travail rémunéré à travers les frais d’agence.

Dans le détail :

• Si vous faites appel à une agence immobilière, ces frais permettent donc de couvrir le loyer, les abonnements divers, les frais de structure et la masse salariale ;
• Si vous passez par un réseau de mandataires comme iad, les honoraires permettent de couvrir le fonctionnement du réseau et la rémunération de l’agent commercial en immobilier.

Il n’existe pas de loi qui fixe une répartition des frais d’agence entre vendeur et acquéreur. En revanche, le prix mentionné sur l’annonce doit toujours être “frais d’agence inclus” et préciser s’ils sont à charge vendeur, ou acquéreur.

En théorie, le vendeur prenant la décision de passer par un professionnel pour vendre, il est logique que les frais soient à sa charge. En réalité, cela n’a pas réellement d’incidence sur le prix réel payé par l’acquéreur, ni sur le net vendeur.

Prenons 2 exemples :

• Frais à la charge du vendeur
  • l’annonce propose un bien à 100 000, avec des frais d’agence à 7%, soit 7 000€ ;
  • l’acheteur paiera 100 000€ au vendeur. Le vendeur versera ensuite 7000 € à l’agence. Il lui restera 93 000 €
• Frais à la charge de l’acquéreur
  • l’annonce propose un bien à 100 000€, avec des frais d’agence à 7%, soit 7 000€ ;
  • l’acheteur paiera 93 000€ au vendeur et 7000 € à l’agence. Il aura payé en tout 100 000  également.

D’une manière générale, plus la valeur d’un bien immobilier est élevée et plus les frais d’agence peuvent être réduits. Ainsi, bien souvent, les frais d’agence, qui sont exprimés en pourcentage du prix de vente, sont plus proches des 10% sur les appartements d’une valeur moyenne et plus proche des 2% sur les biens immobiliers d’une valeur plus importante.

Cependant, il faut garder en tête qu’un bien d’exception peut également demander beaucoup de travail ainsi qu’une expertise spécifique. Plus le marché sera réduit (marché de niche), plus l’expertise du professionnel de l’immobilier sera déterminante. Inversement, plus le marché est concurrentiel, plus ses talents de vendeur seront déterminants.

C’est pourquoi la négociation est plus délicate sur les biens immobiliers d’exception ainsi que sur les biens immobiliers présentant peu d’avantages concurrentiels.

Toutefois, il est fréquent que la négociation sur les frais d’agence s’effectue au moment où l’acquéreur entame sa négociation : pour passer un seuil de prix symbolique, si le vendeur a déjà consenti un effort sur le prix, l’agent immobilier peut à son tour consentir une baisse de sa commission afin de favoriser la vente.

Par exemple :

• Le bien est vendu 107 000€ ;
• Le vendeur a consenti une baisse de prix de 5 000€ ;
• Si l’acquéreur a été trouvé rapidement et qu’une seule visite a été nécessaire, le professionnel de l’immobilier peut consentir une baisse de 2 000€ de ses honoraires, pour que le prix de vente global soit de 100 000€.

Mais surtout, les frais d’agence peuvent être négociés en amont de la mise en vente d’une manière très simple : en signant un mandat exclusif. Avec un mandat exclusif, le professionnel de l’immobilier sait qu’il n’est pas mis en concurrence et que, dès lors, son travail sera rémunéré. De ce fait, il peut consentir bien plus facilement à réduire le montant de sa commission, par exemple de 7% à 5%.

On l’a vu en préambule : les frais d’agence sont d’autant plus élevés que les frais de structure de l’agence sont élevés. Dès lors, le fait de passer par un agent mandataire en immobilier constitue un réel atout pour les acquéreurs comme pour les vendeurs.

En effet, les agents commerciaux en immobilier sont des indépendants qui agissent pour le compte d’un réseau. Ils n’ont pas d’agence, donc pas de loyer et peu de frais de structure. Grâce à cela, ils peuvent proposer des honoraires réduits pour les ventes immobilières. Et ce, en proposant toujours un accompagnement de qualité des vendeurs.

Ainsi sur la période de mai 2023 à mai 2024, le taux de commission moyen HT des conseillers iad s’élevait à 3,4% seulement(1).

Alors si vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier, contactez un conseiller* iad!

(1) Source : BI