Vous avez mis votre bien immobilier en vente ? Après plusieurs visites, un acheteur potentiel vous adresse une offre d’achat. Pouvez-vous refuser une offre d’achat immobilier ? Comment procéder pour le refus ? Quelles alternatives ?
Le vendeur peut-il refuser une offre d’achat immobilier ?
L’offre d’achat manifeste la volonté d’un acquéreur d’acheter votre bien, à un prix donné et dans des conditions précises. Il existe un formalisme : Ainsi, l’offre d’achat doit comporter certaines mentions obligatoires pour être valable.
Les possibilités offertes au vendeur dépendent alors du prix proposé et de la nature de la mise en vente :
- une offre d’achat au prix de vente sans mandat
- une offre d’achat au prix avec mandat
- une offre d’achat en dessous du prix de vente initial
Refuser l’offre d’achat au prix, en l’absence de mandat
Si vous avez mis en vente votre bien immobilier seul, entre particuliers : vous êtes tenu d’accepter l’offre d’achat au prix.
La seule publication d’une annonce de vente immobilière à un prix déterminé vaut alors offre de vente ferme à personne indéterminée. L’article 1589 du Code civil (1) prévoit l’acceptation de l’offre de vente et l’engagement des parties.
Ainsi, le propriétaire doit signer la première offre d’achat immobilier au prix reçu.
Il est donc essentiel d’avoir estimé le prix de vente avec le plus de justesse possible !
Refuser une offre d’achat au prix avec un mandat
Vous avez signé un mandat avec une agence immobilière ? La loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglemente la profession. Son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que “sauf clause expresse, le mandat même exclusif confié à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise”(2).
Dans le cas d’un mandat d’entremise, le professionnel de l’immobilier ne peut prendre de décision en votre nom. Aussi, vous devez donner votre accord sur l’offre d’achat. Le vendeur peut donc refuser une offre d’achat au prix dans ce cadre.
Dans le cadre d’un mandat de représentation, le mandataire est investi du pouvoir d’exécuter la vente au nom et pour le compte du vendeur. Ce mandat, plus rare et d’exception, doit prévoir alors expressément cette possibilité. Une offre au prix, dès lors que la vente n’était assortie d’aucune autre condition, sera alors acceptée.
Refuser une offre d'achat immobilier en dessous du prix
L’acheteur intéressé cherche à négocier le prix de vente. Il vous adresse une offre d’achat en dessous du prix établi seul ou avec un professionnel de l’immobilier. En tant que propriétaire, vous êtes libre d’accepter ou de refuser le prix proposé. Vous pouvez même entrer alors en phase de négociation avec une contre-proposition.
Comment refuser une offre d’achat immobilier ?
Après avoir mûrement réfléchi votre décision, vous pouvez :
- ne pas répondre et laisser la durée de validité de l’offre d’achat arriver à expiration. L’acheteur reprendra alors sa liberté et son offre d’achat sera caduque.
- refuser de manière certaine et ferme : pour des raisons de preuve, il est bon d’adresser votre refus par lettre recommandée avec accusé de réception.
- refuser cette offre en effectuant une contre-proposition, face à une offre d’achat en dessous du prix de vente.
Un vendeur n’a pas l’obligation de justifier son refus suite à la réception d’une offre d’achat.
Dès la réception du refus de l’offre d’achat immobilier, l’auteur de l’offre est libéré de son engagement. Même en l’absence de contre-proposition du vendeur, il peut de lui-même soumettre une nouvelle offre d’achat à un prix plus élevé.
Ainsi, plusieurs échanges entre l’acheteur intéressé et le vendeur peuvent intervenir avant de tomber d’accord sur un prix de vente acceptable par les deux parties.
Notez que l’offre d’achat est “moins engageante” pour l’acquéreur. En effet, il disposera d’un délai de rétractation à compter la signature de l’avant-contrat. Cela n’est pas le cas du vendeur !
Les bonnes pratiques pour refuser une offre d’achat immobilier
Réfléchir avant tout refus !
Certes, cette offre d’achat n’est pas au prix. Peut-être est-elle tout de même très correcte par rapport au marché immobilier actuel. L’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier dans la vente vous aidera à mieux cerner le marché.
Aussi, avant tout refus, prenez un temps de réflexion par rapport à vos objectifs de vente (vente rapide pour pouvoir acheter un autre bien, existence d’un prêt relais). Le paramètre du temps est aussi important que le prix dans une transaction immobilière réussie !
Au-delà du prix, pourquoi voulez-vous refuser cette offre d’achat ? Le profil emprunteur de l’acquéreur vous semble fragile et vous estimez qu’il n’obtiendra pas son crédit immobilier ? À moins d’être courtier ou banquier, il est difficile d’en juger.
Argumenter votre refus
Ce n’est pas une obligation mais un geste de courtoisie, au même titre que la politesse dans votre réponse.
Si l’offre d’achat se réalise en dessous du prix, l’acheteur aura sans doute pris le temps d’expliquer les motifs de sa proposition. Vous pouvez ne pas être d’accord avec certains arguments ou vouloir mettre en avant des points forts de votre appartement occultés par l’acquéreur.
Cette argumentation servira plus particulièrement en cas de contre-proposition. Soit vous pouvez la chiffrer, soit laisser la porte ouverte à l’acheteur pour qu’il fasse une nouvelle proposition à la hausse.
- Refuser une offre d’achat immobilier est possible si elle est en dessous du prix.
- Il est également possible de refuser une offre d’achat au prix en cas de mandat d’entremise.
- Matérialiser votre refus par écrit ou laisser passer le délai mentionné dans l’offre d’achat pour la rendre caduque.
(1) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441324
(2) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000033202014
Cet article de blog a vocation à transmettre des informations d’ordre général sur l’immobilier et les professionnels de l’immobilier. Ainsi, du fait de leurs généralités, certaines informations ne s’appliquent pas aux agents commerciaux indépendants du réseau iad, titulaires de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la SAS I@D France
