Comment calculer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglés par l’acquéreur en même temps que la vente immobilière, lors de la signature de l’acte authentique. Ils s’ajoutent au prix de vente demandé par le vendeur. Ces frais représentent pour l’acquéreur un budget supplémentaire qu’il doit soigneusement anticiper dans son plan de financement.

Le montant des frais de notaire est variable en fonction du type de bien. Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier ancien (maison ou appartement), ils sont compris entre 7 et 8 % du montant total de la vente. Si la transaction concerne un logement neuf, les conditions sont beaucoup plus avantageuses pour l’acquéreur puisqu’ils sont limités à 2 ou 3 % du montant total de la vente seulement.

Les frais de notaire, ou frais d’acquisition immobilière, incluent trois catégories distinctes.

Les droits d’enregistrement ou droits de mutation représentent environ 80 % du montant total des frais de notaire. Il s’agit, en résumé, de l’ensemble des taxes liées à l’acquisition du bien et dues au Trésor Public. Elles sont reversées à différentes collectivités locales.

Les droits de mutation incluent :

• une taxe départementale, représentant en moyenne à 4,5 % du prix de vente,
• mais aussi une taxe communale, constituant en moyenne à 1,2 % du même montant.

L’État prélève aussi 2,4 % du prix de vente.

Les taux pratiqués peuvent varier en fonction des départements et des communes. Dès lors, le calcul des frais de notaire n’est pas le même selon la zone géographique.

L’acquisition d’un immeuble neuf, de son côté, n’est soumise qu’à la taxe départementale, dont le taux est de 0,7%. C’est ce qui explique la différence importante des frais de notaires entre l’ancien, de l’ordre de 7 à 8% du prix d’acquisition, et le neuf, d’environ 2 à 3%.

Les débours sont les frais engagés par le notaire lui-même pour la réalisation des diverses formalités administratives liées à la transaction immobilière et au transfert de propriété du bien. Cela peut inclure par exemple :

• l’inscription des garanties hypothécaires ;
• les frais de publication de vente ;
• la consultation du cadastre ;
• le recours à un géomètre expert ;
• la transmission des documents de copropriété par le syndic.

Les débours composent environ 10 % du montant total des frais.

Les émoluments correspondent à la rémunération proprement dite du notaire et de son étude. Ils représentent au maximum 10 % de la valeur bien sans pouvoir être inférieur à 90 euros (article R.444-9 du Code de commerce). Les émoluments sont strictement encadrés. Ils respectent le barème suivant depuis un arrêté du 28 février 2020 applicable depuis le 1er janvier 2021 :

• 3,87 % du prix de vente pour la tranche comprise entre 0 et 6 500 € ;
• 1,596 % du prix de vente pour la tranche comprise entre 6 500 et 17 000 € ;
• 1,064 % du prix de vente pour la tranche comprise entre 17 000 et 60 000 € ;
• 0,799 % du prix de vente pour la tranche au-delà de 60 000 €.

Important : ces tranches sont cumulatives.

La première solution pour diminuer le montant des frais de notaire consiste à distinguer : la valeur du bien immobilier et celle des meubles vendus en même temps – dits « meubles meublants ». La valeur de ces meubles ne sera pas prise en compte dans le calcul des frais de notaire.

Depuis la réforme Macron entrée en vigueur le 1er janvier 2021, les notaires peuvent accorder des remises partielles sur les émoluments pouvant atteindre 20 % de leur rémunération. Ce taux maximal de 20 % s’applique sur la part des émoluments calculés sur le prix d’achat au-delà de 100 000 euros (article A444-174 du Code du Commerce dans sa partie réglementaire).

Exemple pour une vente de 200 000 € :
La remise maximum de 20 % s’élèvera à : (200 000 – 100 000) x 0,799 % = 799 euros, soit = 159,80 euros.
Attention : cette remise n’est que facultative.

Les frais de notaire représentent un surcoût non négligeable dans le cadre de l’acquisition d’un bien. Il est recommandé de bien les intégrer dans le montant de votre prêt immobilier. Il faut procéder au préalable à une simulation de frais de notaire réduits. Envisagez sereinement votre prochaine transaction avec un agent commercial immobilier indépendant iad !

Les trois points-clés à retenir :

• Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’un bien ancien, et 2 à 3 % pour un bien neuf.
• Seule une infime partie des frais revient en réalité au notaire, le reste étant perçu par l’État et les collectivités locales.
• Les frais de notaire peuvent être négociés et réduits sous certaines conditions.