Territoires engagés pour le logement : vers un choc de l’offre ?

À l’occasion d’une visite de chantier à Villejuif dans le Val-de-Marne le 14 février 2024, le Premier ministre a annoncé un programme de construction de logements dans un nombre limité de « premiers territoires engagés pour le logement ». Cette initiative traduit une volonté politique de répondre à la crise actuelle de l’immobilier neuf.

Parmi 63 candidatures transmises par les préfets de région et étudiées par les services du ministre de la Transition énergétique, 22 territoires lauréats ont été retenus³. Ils ont été sélectionnés pour refléter la diversité géographique ou sociale du pays.

L’annonce phare de cette initiative est la promesse de construire pas moins de 30 000 nouveaux logements d’ici 2027, soit environ 1 500 habitations par territoire. Les constructions devront inclure au moins 25 % de logements sociaux².

Selon le Premier ministre, l’opération consiste à « mettre de l’argent public pour équilibrer un certain nombre d’opérations qui, sinon, n’auraient pas pu sortir de terre à court terme ».

Le dispositif reposera en grande partie sur un partenariat constant entre :

• Les services de l’État.
• Les collectivités locales.
• Les établissements publics ou opérateurs chargés de la réalisation des projets immobiliers.

Cette collaboration sera formalisée par la signature d’une convention entre l’État et l’entité responsable de la conduite de l’opération d’aménagement. Cette contractualisation apportera aux projets une palette d’outils juridiques utiles. Elle pourra notamment prendre la forme³ :

• D’un projet partenarial d’aménagement (PPA).
• D’une opération d’intérêt national (OIN).

Les OIN ou les grandes opérations d’urbanisme des PPA offrent des leviers efficaces pour accélérer les démarches administratives. Ces moyens d’action, par ailleurs, pourraient être encore renforcés par de nouvelles mesures d’un projet de loi en cours de discussion. Ce dernier est issu d’un premier retour d’expérience des Jeux olympiques et paralympiques 2024³.

Parmi ces mesures, l’article 14 du projet de loi prévoit par exemple³ :

• Une participation possible du public via des consultations électroniques.
• Une meilleure compatibilité des différents documents de planification.
• Une prise de possession plus rapide des biens dans le cadre d’une expropriation.

Le gouvernement, enfin, n’exclut pas le versement de subventions exceptionnelles au cas par cas, après des échanges avec les collectivités et les différents opérateurs.

Chaque projet sera suivi par un comité de pilotage réunissant :

• Le préfet et ses services.
• Les collectivités territoriales concernées.
• L’aménageur responsable de la maîtrise d’ouvrage.

Cette collaboration devrait favoriser une meilleure coordination des actions, mais aussi la réalisation des objectifs fixés avant l’échéance prévue.

Le Gouvernement a retenu un total de 22 communes ou territoires, sélectionnés en raison d’une offre structurellement déficitaire de logement² :

• Auvergne-Rhône-Alpes : Ferney-Voltaire, Saint-Étienne et Saint-Jean-Bonnefonds.
• Bretagne : Saint-Malo.
• Grand Est : Strasbourg, Villerupt, Rédange et Audun-le-Tiche.
• Hauts-de-France : Dunkerque.
• Île-de-France : Champs-sur-Marne, Fontenay-sous-Bois, Noisy-le-Grand, Gif-sur-Yvette, Orsay, Palaiseau, Saclay, Versailles, Villejuif et Vitry-sur-Seine.
• Nouvelle-Aquitaine : Bordeaux (deux projets) et communauté d’agglomération du Pays basque.
• Normandie : communautés de communes de Dieppe Maritime, de la Falaise de Talou et du Territoire de Caux.
• Occitanie : Toulouse.
• Outre-mer : Macouria (Guyane), La Possession, Le Port et Saint-Paul (La Réunion), Dembeni (Mayotte).
• Pays de Loire : Nantes.
• Provence-Alpes-Côte d’Azur : Nice et Marseille.

Le Premier ministre a présenté d’autres mesures en faveur d’un « choc de l’offre », applicables partout en France. Ces initiatives visent à faciliter les démarches, mais aussi à encourager la construction de logements sur l’ensemble du territoire. L’objectif est de mieux répondre aux besoins spécifiques de chaque région² :

• Une simplification des procédures pour la surélévation des constructions est annoncée. Elle devrait s’appliquer en centre-ville, mais aussi pour la densification des zones pavillonnaires. Elle pourrait favoriser une construction plus verticale et une utilisation optimale du foncier dans les zones les plus tendues.
• La transformation de bureaux en logements devrait aussi connaître rapidement certaines mesures d’assouplissement. Face à la mutation des besoins immobiliers, les espaces professionnels ou commerciaux sous-utilisés pourront être reconvertis plus facilement.
• L’introduction de permis de construire réversibles, par ailleurs, pourrait constituer une avancée significative du droit français de l’urbanisme. En pratique, cette disposition autorisera la transformation d’un immeuble de bureaux en un bâtiment résidentiel sans démarches supplémentaires.

Le gouvernement s’est enfin engagé à doubler la construction de logements locatifs dits « intermédiaires » d’ici la fin du quinquennat. Cette catégorie d’habitat, pour rappel, bénéficie de loyers plafonnés et inférieurs aux prix du marché. Ils sont conçus en priorité pour les foyers non éligibles à un logement social.

Les différentes mesures annoncées par le Premier ministre Gabriel Attal portent l’ambition de faire redémarrer le marché de l’immobilier neuf. Elles se traduisent notamment par la levée de nombreux obstacles réglementaires, mais aussi par un accompagnement plus soutenu des opérateurs.

¹ https://www.bfmtv.com/immobilier/neuf/immobilier-nouvelle-baisse-des-reservations-de-logements-neufs-au-quatrieme-trimestre-2023_AD-202402160515.html

² https://www.gouvernement.fr/actualite/choc-de-loffre-30000-logements-en-3-ans

³ https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/24020_DP-22-territoires%20engages-2.pdf