Les tendances des marchés immobiliers à fin juin 2025 : les prix en France et dans les métropoles

Dès janvier 2024, la courbe des prix des logements anciens mesurés en niveau trimestriel glissant s’est inversée. Entre août 2022 et janvier 2024, l’indice des prix avait perdu 8.4 %, pour revenir à son niveau de mars 2020. Dans un premier temps, la transformation du marché s’est accompagnée d’une progression rapide de l’indice trimestriel : + 3.9 % durant le 1er semestre 2024. Mais avec le renforcement des incertitudes, l’augmentation de l’indice a ralenti par la suite. Néanmoins entre janvier 2024 et mai 2025, l’indice trimestriel s’est accru de 4.8 % : et il retrouve maintenant son niveau de mai 2023, aussi bien sur le marché des appartements que sur celui des maisons.

La hausse des prix des logements anciens est donc bien ancrée dans le paysage. D’ailleurs en mai 2025, les prix mesurés en niveau annuel glissant augmentaient de 1.5 % sur un an, sur l’ensemble du marché : il y a un an à la même époque, les prix étaient en recul de 4.9 %. L’augmentation reste la plus rapide sur le marché des maisons pour lesquelles la demande exprime nettement sa préférence : + 2.2 % sur un an, contre + 1.0 % pour les appartements.

Et les propositions de prix n’annoncent guère un ralentissement de la hausse : avec + 2.4 % sur 3 mois pour les prix affichés (+ 2.0 % pour les appartements et + 3.0 % pour les maisons). Car en dépit des exigences accrues d’apport personnel imposées par la Banque de France qui pénalisent particulièrement la primo accession, la hausse des prix reste alimentée par le retour des revendeurs candidats à un rachat et elle se généralise partout sur le territoire, même en Ile de France.

Le relèvement de la demande de logements neufs se poursuit. Les candidats à un achat bénéficient maintenant de l’extension du PTZ sur l’ensemble du territoire et de l’amélioration de ses principaux paramètres, mais aussi d’un nouvel élargissement de l’offre de crédits bancaires qui cible principalement les primo accédants à la propriété. Ainsi sur le marché des maisons individuelles, la demande peut s’appuyer sur le renforcement de l’offre des constructeurs (tant en niveau qu’en diversité des produits proposés) et les ventes s’accroissent très rapidement. En revanche, dans le secteur de la promotion immobilière, les conséquences de la suppression du dispositif Pinel se font toujours ressentir et atténuent l’intensité de la reprise.

C’est surtout sur le marché des maisons neuves que la hausse des prix est la plus vive, se renforçant même de mois en mois : au cours des trois derniers mois, les prix ont augmenté de 4.6 %, à un rythme qui ne s’était pas observé depuis le printemps 2022. Et sur un an, en niveau annuel glissant, les prix des maisons progressent maintenant de 0.3 %.

En revanche sur le marché des appartements neufs, les prix reculent toujours : sur un an, la baisse se poursuit à un rythme soutenu avec – 1.0 %, en glissement annuel (- 2.5 % en mai 2024). Et les évolutions récentes ne permettent pas encore d’entrevoir d’inversion de cette courbe des prix : avec – 0.5 % sur trois mois.

De mois en mois, la hausse des prix se renforce dans les villes de plus de 40 000 habitants. A fin mai, les prix des appartements anciens augmentent maintenant dans 62 % des villes : 68 % des villes de Province et 51 % des villes d’Ile de France. Les augmentations se constatent aussi sur le marché des maisons, dans 59 % des villes : 62 % des villes de Province et 53 % des villes d’Ile de France. Et quel que soit le type de biens, les progressions à deux chiffres concernent plus de 10 % des villes.

Sur le marché des appartements, l’augmentation des prix s’observe dans 63 % des grandes villes, celles de plus de 100 000 habitants. Tel est le cas par exemple à Annecy, Brest, Caen, Lille, Nancy, Nice ou Reims par exemple.

Dans les grandes villes où la hausse des prix est la plus rapide et d’au moins 5 % sur un an (Brest, Caen, Le Mans et Mulhouse), les augmentations se font de plus en plus rapides depuis le début de l’année. Cela est aussi le cas à Angers, Nîmes et Orléans : mais les rythmes de progression y sont sensiblement moins rapides. En revanche, les prix ne parviennent pas à s’accroître au-delà de 1 à 2 % sur un an depuis plusieurs mois à Dijon, Marseille et Nice.

Dans certaines grandes villes, par contre, la baisse des prix se renforcent encore depuis janvier : comme à Amiens, Rennes, Saint-Etienne et Strasbourg. Pendant que d’autres villes quittent progressivement (et même s’apprêtent à quitter) le chemin du recul des prix : Besançon, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Lyon et Paris.

« Même si nous rencontrons des difficultés à vendre les 3 pièces et à faire accepter cette situation aux vendeurs, tous les clignotants sont au vert sur le marché Strasbourgeois, il semblerait que la baisse des prix soit derrière nous. »
Pierre-Olivier Gasser – Strasbourg

Dans 47 % des grandes métropoles on constate maintenant une hausse des prix des appartement, alors que dans 20 % des métropoles les prix sont en cours de stabilisation. Les prix progressent assez rapidement (au moins 3 % sur un an) dans les métropoles de Brest, Marseille et Nancy ; et un peu plus lentement (2 % sur un an) sur celles de Grenoble, Lille, Montpellier et Rouen. Néanmoins le recul des prix persiste sur les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes et Rennes, à un rythme encore soutenu (de l’ordre de 2 % sur un an). Alors que dans la plupart des autres métropoles, la baisse des prix devient nettement moins rapide, annonçant une très prochaine stabilisation.

Et dans la plupart des métropoles, la préférence pour la périphérie se renforce : la décote de prix du centre par rapport à la périphérie s’accroit. Elle s’élève sensiblement sur Brest, Marseille et Montpellier (voire sur Nice et Rennes) : en dépit de la pression de la demande et/ou des difficultés d’extension du parc de logements en dehors de la ville-centre, la demande plébiscite plus volontiers un cadre de vie plus sécurisé et plus conforme à ses attentes.

Sur le marché des maisons, les augmentations de prix se constatent les 66 % des grandes métropoles. Les hausses sont assez rapides (de l’ordre de 3 % sur un an) sur les métropoles de Brest, Lille, Nice et Rennes : et un peu plus lentement (de 1 à 2 % sur un an) sur celles de Marseille, Nancy et Rouen. En général, cette évolution tient à une progression des prix plus rapide dans le centre qu’en périphérie. Alors que dans les certaines métropoles les prix des maisons reculent toujours : et parfois rapidement comme à Lyon et à Montpellier.