Les tendances des marchés immobiliers à fin juillet 2023 : les prix en France et dans les métropoles

Comme chaque année durant l’été, les prix des logements anciens ont progressé : avec + 3.8 % sur le mois en juillet, pour l’ensemble du marché. Mais après plusieurs mois d’hésitation et/ou d’affaiblissement, les prix signés se sont légèrement repliés en niveau trimestriel glissant : la baisse est de 0.3 % en glissement trimestriel, après + 0.2 % en juin. En revanche, les prix affichés par les vendeurs sont toujours orientés à la hausse : avec + 0.7 % en juillet.

Sur un marché qui mois après mois s’enfonce dans la récession, les prix de l’ancien résistent, même si les évolutions sont très différentes selon les territoires : avec un mouvement de repli qui se renforce en Ile de France, pendant que les augmentations (souvent rapides) persistent en Province. Sur le marché des appartements où la demande bute sur les exigences d’apport personnel (compte tenu des niveaux de prix pratiqués dans les grandes villes), les augmentations récentes de prix sont toujours lentes : + 0.2 % au cours des trois derniers mois. Aussi, le rythme de la hausse des prix mesurés en niveau annuel glissant ralentit encore, avec + 0.3 % à fin juillet. Mais les prix affichés augmentent rapidement, de 1.3 % en trimestre glissant, après avoir reculé jusqu’à la fin de l’hiver dernier. En revanche, l’augmentation des prix des maisons constatée les mois précédents sur un marché totalement déséquilibré a cédé la place à un repli : avec – 1.1 % sur trois mois pour les prix signés après + 0.8 % en juin

La dépression de la demande paralyse les marchés de la construction neuve.

Sur le marché des maisons individuelles, les candidats à un achat renoncent souvent à leurs projets ne pouvant plus boucler un plan de financement fortement contraint par les exigences d’apport personnel élevé imposées par le HCSF. D’autant que la dégradation des principales caractéristiques du PTZ voulue par les décideurs publics écarte du marché des primo accédants modestes dont la demande de logement restera sans solution. Et comme la détérioration de ce marché s’aggrave depuis le printemps, les prix ont reculé de 1.6 % sur trois mois. Ils se maintiennent néanmoins sur un rythme de progression de 8.0 % sur un an.

Sur le marché des appartements, les prix reculent aussi, pour le 5ème mois consécutif : la baisse a été de 1.4 % au cours des derniers mois. Mais sur ce marché de promoteurs pénalisé par les difficultés de revente des logements anciens qui se renforcent depuis plus d’un an, le niveau des prix des logements commercialisés handicape la demande. Alors que les prix y sont plus de 2 fois supérieurs à ceux des maisons, le resserrement de l’accès au crédit rend impossible la réalisation des achats : même pour des ménages secundo accédants aux revenus plus confortables que ceux des acquéreurs de maisons individuelles.

Dans certaines métropoles (Bordeaux, Lyon, Nantes, Paris et Rennes), les prix des appartements anciens reculent, à un rythme généralement plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie. Aussi, l’écart relatif de prix entre le centre et la périphérie se réduit maintenant, après deux années de ralentissement de la hausse des prix, pour s’établir à 30 % sur la métropole du Grand Paris et entre 5 et 10 % dans les autres métropoles.

Le déplacement de la demande vers les communes périphériques a sensiblement modifié les modèles d’évolution des prix qui se constataient par le passé, dans le contexte d’un rationnement de l’accès au crédit particulièrement pénalisant dans les villes les plus chères.

Néanmoins, dans d’autres métropoles (Brest, Marseille, Nice et Toulouse, voire Grenoble et Rouen), les prix des appartements anciens progressent toujours dans la ville-centre et en périphérie. En outre, dans quelques métropoles les prix de la ville-centre restent inférieurs à ceux des communes périphériques : tel est le cas sur Brest Métropole, où l’offre est notoirement insuffisante au regard des projets de développement économique du territoire ; ou sur la métropole d’Aix-Marseille-Provence où la réduction de l’offre de biens disponibles à la vente déséquilibre fortement le marché.

En outre, dans la plupart des métropoles, le ralentissement de la hausse des prix des maisons observé jusqu’alors cède progressivement la place à un repli lent et modéré, en dépit d’une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif), même dans le contexte du renforcement des difficultés d’accès au crédit : car partout, les niveaux des prix pratiqués deviennent plus difficiles à soutenir pour des acheteurs potentiels dont le pouvoir d’achat est en berne.

Les évolutions des prix concernent alors autant la ville-centre que la périphérie : la décote de prix de la périphérie par rapport au centre reste donc à peu près partout entre 15 et 25 % ; sauf à Brest où est la décote est toujours négative et sur Grenoble où elle tend maintenant vers zéro, la demande préférant clairement les communes périphériques dès que ses moyens budgétaires et financiers le lui permettent.

Explorez le baromètre des prix de l’immobilier en France.