Les tendances des marchés immobiliers à fin décembre 2024 : les prix en France et dans les métropoles

Avec la reprise des ventes de logements anciens qui s’est observée en 2024, la baisse des prix des logements anciens est devenue moins rapide, France entière. En mai dernier, les prix signés mesurés en niveau annuel glissant reculaient de 4.5 % en glissement annuel : en novembre la baisse a été presque trois fois moindre, avec – 1.6 %.

En effet pendant six mois, durant le printemps et l’été, l’augmentation des prix des compromis a été rapide (comme d’ailleurs celle des prix affichés) : mesurés en niveau trimestriel glissant, les prix se sont élevés de 3.3% au total. La pression d’une demande confrontée partout sur le territoire à une pénurie de l’offre renforcée par l’insuffisance de la construction constatée depuis plusieurs années, ne pouvait qu’alimenter la progression des prix.

Certes, pendant l’automne le rebond de la courbe des prix s’est progressivement atténué, comme chaque année à la même époque. Mais cela n’a pas provoqué un renforcement de la tendance baissière de la courbe des prix : la baisse est certes toujours à l’oeuvre, mais à un rythme de plus en plus lent. Aussi la stabilisation du niveau annuel des prix devrait intervenir au début du printemps prochain : probablement dès février sur le marché des maisons, mais début juin sur celui des appartements.

Pour autant, compte tenu du ralentissement de la baisse constatée jusqu’alors, le prix annuel moyen de l’ancien est revenu fin 2024 à son niveau de décembre 2021 ; voire à son niveau de l’été 2023 en trimestriel glissant !

Le secteur de la promotion immobilière ne réussit que difficilement à sortir d’une crise sans précédent, tant par sa durée que par son ampleur.

Alors que les améliorations du PTZ dans les zones «tendues » n’ont pas eu les effets escomptés et que la disparition attendue du dispositif Pinel a détourné les investisseurs de ce marché. Face à une demande qui hésite, confrontée aux difficultés d’accès au crédit et à la dégradation des soutiens publics, les promoteurs s’efforcent de limiter le gonflement de leurs stocks de biens disponibles à la vente en accordant des avantages et des ristournes.

La baisse des prix des appartements qui s’était renforcée durant le printemps et l’été a donc doucement ralenti : en niveau annuel glissant, sur un rythme de 3.0 % en glissement annuel en septembre, elle s’établit à 2.1 % en fin d’année.

En revanche, l’atterrissage du secteur de la maison individuelle s’est poursuivi, pour laisser ressortir une stabilisation du niveau des ventes des constructeurs durant l’été 2024, puis un frémissement des ventes pendant l’automne. Le regain de l’offre de crédits bancaires et la baisse des taux des crédits ont pleinement bénéficié à ce secteur, d’autant que les constructeurs ont renouvelé leur offre et adapté leurs produits à la nouvelle donne. La baisse des prix des maisons s’est néanmoins poursuivie durant toute l’année 2024 : en niveau annuel glissant, la baisse était de 1.5 % en fin d’année.

La hausse des prix se propage et renforce en Province. Dans les villes de plus de 40 000 habitants, les prix signés des appartements anciens mesurés en niveau annuel glissant augmentent dans 44 % des villes à la fin novembre, contre 38 % en septembre (23 % en juin) : pour une hausse moyenne de 5.8 %, donc à un rythme supérieur (de l’ordre de 1.3 point, en moyenne) à celui du mois précédent. Et elle concerne de plus en plus souvent les grandes villes (plus de 100 000 habitants) telles Amiens, Besançon, Caen, Dijon, Lille, Limoges, Saint-Etienne, Toulon et Tours.

D’autres grandes villes basculeront bientôt dans le champ des hausses de prix : comme Aix-en-Provence, Brest ou Montpellier.

Car après plusieurs mois de progression ou de moindre baisse des prix, le paysage se transforme rapidement. Dans 79 % des villes de Province de plus de 40 000 habitants, les prix mesurés en niveau annuel glissant ont augmenté plus vite ou ont reculé moins rapidement que les mois précédents. Lorsque les prix augmentent, la hausse a été de 10 % et plus dans 20 % des villes, comme par exemple à Béziers, Bourg en Bresse, Colmar, Narbonne ou Niort.

Et si les prix diminuent dans les villes de Province de plus de 40 000 habitants, le recul est moins rapide dans 62 % des cas, pour un écart de 1.5 point en moyenne (- 5.1 % en moyenne). Le ralentissement de la baisse des prix est particulièrement marqué à Brest, à Perpignan ou à Troyes, sur des territoires où l’insuffisance de l’offre de biens disponibles à la vente a déséquilibré le marché. Mais parfois la baisse des prix s’amplifie comme à Mulhouse, à Saint Nazaire, à Valence ou à Villeurbanne, presque toujours en réponse à une moindre attirance de la demande pour les villes concernées.

“Les acquéreurs sont moins présents, avec moins de visites depuis novembre. Les propositions d’achat sont très agressives. Beaucoup attendent début janvier pour reprendre leur recherche et les vendeurs pensent à baisser leur prix de vente.”
Céline Royer – Brest

Dans les grandes métropoles (Bordeaux, Lyon, Nantes, Paris et Toulouse), les prix des appartements anciens reculent rapidement : mais la baisse qui ralentit au fil des mois est très souvent plus rapide dans la ville-centre qu’en périphérie. Aussi, l’écart relatif de prix entre le centre et la périphérie se maintient, pour s’établir à 30 % sur la métropole du Grand Paris et entre 10 et 15 % dans les autres métropoles. Le déplacement de la demande vers les communes périphériques a ainsi modifié les modèles d’évolution des prix qui se constataient par le passé, dans le contexte d’un rationnement de l’accès au crédit particulièrement pénalisant dans les villes les plus chères.

Néanmoins, dans d’autres métropoles (Nancy et Strasbourg, voire Brest), les prix des appartements anciens remonte maintenant, aussi bien dans la ville-centre qu’en périphérie : l’augmentation est souvent plus rapide dans la ville-centre, compte tenu de la pression de la demande sur ces marchés. Néanmoins, à Brest Métropole les prix de la ville-centre sont inférieurs à ceux des communes périphériques : l’offre y est pourtant notoirement insuffisante, mais la ville-centre souffre d’une perte d’attractivité, la demande préférant clairement les communes périphériques (et le modèle de la maison individuelle) dès que ses moyens budgétaires et financiers le lui permettent.

Et ailleurs, le rythme de la baisse des prix des appartements ralentit assez rapidement, comme à Grenoble, à Lille ou à Rennes.

En outre, dans certaines métropoles, le repli lent et modéré des prix des maisons observé depuis l’été a cédé la place à une remontée parfois rapide (Nice et Rouen). Dans d’autres métropoles, le ralentissement de la baisse des prix se confirme (Brest, Montpellier et Rennes) confirmant une préférence de la demande pour la maison individuelle toujours vive (corollaire de la perte d’attractivité de l’habitat collectif), même dans le contexte du renforcement des difficultés d’accès au crédit. Ces évolutions concernent alors la périphérie (comme à Nice, à Rouen, voire à Montpellier), lorsque les niveaux des prix pratiqués deviennent plus difficiles à soutenir pour des acheteurs affectés par le rationnement du crédit : la décote de prix de la périphérie par rapport au centre s’établit entre 20 et 30 % ; sauf à Brest où est la décote reste négative.