Taux d’endettement et capacité d’emprunt, situation professionnelle, montant de l’apport personnel… Les banques se montrent assez strictes sur les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur. Quels sont les principaux critères qui seront examinés à la loupe dans votre dossier de prêt ? Le point avec iad.
Taux d’endettement et reste à vivre
Le montant de vos futures mensualités doit être soutenable. Il ne peut pas représenter une trop grande part de vos revenus. Depuis une recommandation n°R-HCSF-2021-1 rendue par le Haut Comité de Stabilité Financière (HCSF) le 27 janvier 2021, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser un maximum de 35 % (contre 33 % auparavant) et la durée d’emprunt ne pourra pas excéder 25 ans auxquels pourra s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit.
Notez que ce taux d’endettement inclut l’ensemble de vos remboursements de crédits en cours. Si vous êtes déjà en train de rembourser un crédit conso ou auto, votre capacité d’emprunt pour un prêt immobilier sera donc réduite d’autant.
En pratique, et avant de vous faire une offre de prêt, l’établissement bancaire va prendre en compte non seulement votre taux d’endettement mais aussi votre reste à vivre. Si vous avez des revenus très confortables, l’établissement pourra déroger de façon très exceptionnelle à ce taux d’endettement maximal, comme l’y autorise la recommandation précitée.
Montant de l’apport personnel
Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour investissement incluent la question de l’apport personnel c’est-à-dire l’effort d’épargne consenti par l’emprunteur. Le montant minimal exigé en apport personnel dépend de chaque banque, voire de chaque dossier de demande. La plupart du temps, il est demandé au moins 10 % du montant de la vente, soit par exemple 20 000 € pour un bien de 200 000 €.
L’acceptation d’un dossier sans aucun apport personnel est rare mais reste envisageable. Cela peut être le cas si vous montez un dossier avec une éligibilité à certains prêts aidés comme le prêt à taux zéro.
Une condition suspensive légale d’obtention d’un prêt immobilier peut être insérée dans le compromis de vente ou la promesse de vente. Elle permet à l’acquéreur de renoncer à la vente sans pénalité s’il a échoué à obtenir une offre de prêt. Il devra cependant démontrer la réalité des démarches engagées.
Situation professionnelle et contrat de travail
Dans le cadre de l’examen d’un projet immobilier, il est bien sûr tenu compte de vos revenus mais aussi de leur stabilité et de leur régularité. Typiquement, un salarié titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée (CDI) ou un fonctionnaire ont un profil plus attractif pour une banque qu’un travailleur titulaire d’un contrat à durée déterminée (CDD), un intérimaire ou encore un travailleur indépendant.
Il reste bien sûr possible d’obtenir un prêt immobilier en ne cochant pas toutes les bonnes cases du statut socio-professionnel. Mais vous aurez probablement plus de difficultés à obtenir une bonne offre. Le recours à un courtier en prêt immobilier peut alors s’avérer très judicieux pour appuyer votre dossier et négocier les meilleures conditions.
Garantie de prêt immobilier et assurance emprunteur
Plusieurs mécanismes de sécurité sont exigés par une banque prêteuse avant d’accorder un crédit.
Pour décrocher un prêt immobilier, l’emprunteur devra notamment proposer une garantie de prêt immobilier, qui peut par exemple prendre la forme :
- d’une hypothèque, qui permettra à la banque de se rembourser en saisissant et en revendant le bien immobilier si l’emprunteur échoue à payer ses mensualités ;
- d’une caution bancaire apportée par une société de cautionnement, qui couvre la banque contre le risque d’impayé.
La garantie de prêt immobilier est un mécanisme à la fois légal et commercial qui permet à l’établissement prêteur de se protéger contre les risques du crédit tels que le non-remboursement de tout ou partie de l’emprunt par le souscripteur. Dans ce cas, la banque peut s’appuyer sur cette garantie pour récupérer ce qu’il reste de la somme due.
En complément de ce mécanisme, l’emprunteur devra souscrire une assurance emprunteur couvrant a minima contre les risques de décès et d’invalidité ou d’incapacité permanente. Il est libre de ne pas choisir l’assurance proposée par la banque. Mais, celui-ci doit dans tous les cas trouver un contrat qui offre des garanties au moins équivalentes.
Que vous soyez primo-accédant ou déjà multi-propriétaire, les conditions pour obtenir un crédit immobilier varient peu. Il vous faudra démontrer votre capacité de remboursement et le sérieux de votre projet. Évaluez dès maintenant votre capacité d’emprunt et recherchez le bien idéal avec l’aide d’un mandataire immobilier iad !
Les trois points-clés à retenir :
- Pour obtenir une offre de prêt, un futur emprunteur doit attester de revenus réguliers et suffisamment élevés.
- Son profil socio-professionnel sera également examiné avec attention.
- Un prêt immobilier doit être associé à une garantie et à une assurance emprunteur de bon niveau.
