Dans le cadre d’une location, le propriétaire doit annexer au bail de location un dossier de diagnostics immobiliers, contenant un mesurage de la surface habitable Boutin. Nombreux sont les bailleurs immobiliers qui confondent la surface Boutin avec la surface Carrez. Quelles sont les différences entre ces deux surfaces ? Et quel est le risque en cas d’erreur sur la surface lors de la rédaction du bail de location ?
On vous explique tout sur le mesurage et le calcul de ces surfaces, leurs différences et ce que cela implique en cas d’erreur pour la vente ou la location d’un bien immobilier.
Quelle est la différence entre surface Boutin et surface Carrez ?
La surface habitable Boutin ne doit pas être confondue avec la surface privative Loi Carrez (inscrite sur l’acte de vente). En effet, la surface Carrez prendra en compte, en plus de la surface du bien, la superficie des différentes parties annexes du logement : cave, parking, garage, combles (aménagés ou non), grenier, réserves et remises. La surface habitable Boutin, elle, ne prendra en compte, en plus de la superficie du bien, que les combles aménagés. La surface habitable sera donc toujours inférieure à la surface privative.
Vous retrouverez la distinction entre ces deux surfaces dans le tableau ci-dessous :
| Loi Carrez (surface privative) | Loi Boutin (surface habitable) | |
|---|---|---|
| Terrasses, balcons | – | – |
| Sous – sols : caves, garages, parkings | – | – |
| Autres sous-sols | ✓ | – |
| Combles aménagés | ✓ | ✓ |
| Combles non-aménagés | ✓ | – |
| Grenier | ✓ | – |
| Réserve | ✓ | – |
| Remise | ✓ | – |
Quand est-il obligatoire de procéder au mesurage de la surface habitable Boutin ?
Le mesurage de la surface habitable Boutin est obligatoire dans 2 cas précis :
- Pour la location d’un logement (maison ou appartement).
- Depuis la loi Alur, pour la vente d’un lot ou d’une part de lot dans une copropriété.
Est-il possible d'utiliser la surface privative Carrez à la place de la surface habitable Boutin ?
En pratique, cela arrive fréquemment, mais en tant que professionnel de l’immobilier, nous vous le déconseillons ! Les règles de calcul de la surface habitable Boutin et de la surface Carrez étant différentes, la surface indiquée dans le contrat de location du logement sera différente également. Le locataire pourra demander au bailleur de justifier de la surface habitable Boutin mentionnée au bail.
En cas d’erreur de plus de 5 % entre la surface mentionnée au bail et la surface habitable réelle du logement, le locataire pourra réclamer au bailleur une réduction du loyer proportionnelle à la surface manquante.
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Au-delà de leurs différences, les surfaces Carrez et Boutin ont des points communs. Les surfaces énoncées doivent comptabiliser la superficie des planchers des locaux clos et couverts, sans les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escaliers, les différentes gaines, les embrasures de portes et celles des fenêtres. Ne sont pas non plus inclus dans le calcul de ces surfaces, les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
