Les prix des logements anciens (maisons et appartements) progressent maintenant dans 46 % des villes de plus de 40 000 habitants. France entière, les prix affichés ont cru de 1.5 % sur les trois derniers mois pour les appartements et de 1.9 % pour les maisons. En outre, après un mois de janvier placé sous le signe des hésitations de la demande, les ventes de logements anciens se sont ressaisies en février. D’ailleurs, l’activité s’accroît maintenant de 4.2 % sur un an.
Evolution des prix en France
Augmentation soutenue des prix proposés par les vendeurs
Les tensions se renforcent sur les prix des logements anciens, partout sur le territoire métropolitain. Car après que l’activité du marché se soit essoufflée en janvier, comme cela est habituel à cette période de l’année, la demande a commencé à se redresser en février.
Aussi, sur un marché qui se caractérise par une pénurie de l’offre de logements anciens, renforcée par l’insuffisance de la construction constatée durant plusieurs années, les vendeurs ont clairement révisé leurs ambitions de prix à la hausse. Les prix affichés progressent donc rapidement : au cours des trois derniers mois, ils ont ainsi augmenté de 1.5 % en glissement annuel pour les appartements et de 1.9 % pour les maisons.
Sur le marché des appartements, la hausse des prix s’est nettement accélérée durant les trois mois écoulés. Ainsi sur un an, le rythme auquel les prix reculent encore (- 0.4 %) annonce leur prochaine stabilisation, plus tôt que prévu, alors qu’ils reculaient encore de 4.8 % en avril 2024.
Sur le marché des maisons où la pression de la demande est particulièrement forte, la remontée des prix se renforce au fil des mois. En février, la hausse est de 0.8 % sur un an : en avril 2024, les prix étaient en recul de 4.7 %, en glissement annuel.
Globalement et pour l’ensemble du marché, le retour de la hausse générale des prix de l’ancien est donc confirmé pour le printemps prochain.
Accélération de la hausse des prix du neuf
Depuis l’été 2024, les ventes de logements neufs se redressent lentement, aussi bien sur le marché des maisons individuelles que sur celui des appartements. La demande bénéficie d’une nouvelle amélioration des conditions de crédit et du retour d’accédants à la propriété plus aisés. En outre, les offres des promoteurs et des constructeurs de maisons individuelles se sont adaptées à la transformation des clientèles. Comme d’ailleurs les banques qui ont diversifié leurs offres.
Ainsi depuis le début de l’année 2025, les prix des logements neufs confirment leur remontée. Dès l’automne la courbe des prix s’était inversée. Ainsi en février, le rythme de la hausse se fait plus rapide : au cours des trois derniers mois, les prix ont ainsi augmenté de 2.5 % en glissement annuel. Et comme cela se constate depuis plusieurs mois, ce sont les prix des maisons individuelles qui s’élèvent le plus rapidement.
Après plus d’une année de recul, les prix des logements neufs se redressent rapidement. La mise en œuvre des mesures de relance de la construction neuve proposées par la Ministre du Logement (soutien à la primo accession, amélioration de la fluidité du marché) va permettre à la demande de réaliser plus facilement ses projets immobiliers, dans les prochains mois. Et la remontée des prix des logements neufs va se renforcer.
Évolution des prix dans le détail des villes
Augmentation des prix dans près de 50 % des villes
La hausse des prix des logements anciens se renforce. Sur un an, les prix des appartements augmentent de 5.4 % en moyenne dans 46 % des villes de plus de 40 000 habitants. Et si cette proportion est identique sur le marché des maisons, la progression est y plus rapide, de 6.6 % en moyenne.
Sur le marché des appartements, l’augmentation est de 0.4 % sur un an pour l’ensemble des villes, grandes et moyennes (+ 1.5 % en Province, mais – 1.9 % en Ile de France) : et pour un recul de 0.4 % au niveau national, les prix diminuent toujours dans les petites villes et sur l’espace rural. Les difficultés économiques d’une demande bridée par le rationnement de l’accès au crédit contribuent largement à cela. Pour les seules villes de plus de 40 000 habitants, la hausse des prix concerne 57 % des villes de Province (+ 5.9 % en moyenne), contre 24 % en Ile de France (+ 2.8 % en moyenne).
En revanche sur le marché des maisons où les prix progressent de 0.8 % sur un an, France entière, la baisse est de 0.8 % dans les villes de plus de 40 000 habitants (-0.6 % en Province et – 1.1 % en Ile de France) : la pression de la demande reste évidemment forte dans les petites villes et sur l’espace rural où la qualité de la vie reste la meilleure pour une grande partie des acheteurs et pour des niveaux de prix nettement plus abordables. Pour les seules villes grandes ou moyennes, la hausse des prix concerne 51 % des villes de Province (+ 5.8 % en moyenne), mais aussi 38 % en Ile de France (+ 9.0 % en moyenne). Enfin quand les prix baissent dans les villes grandes ou moyennes, le recul est comparable en Province (- 7.1 %) et Ile de France (- 7.2 %).
“ Sur Cannes et alentours, une grande majorité des biens sont au-dessus du prix du marché local, mais ils se vendent malgré tout et font augmenter considérablement le prix au m2 moyen de certains secteurs.
Le pourcentage moyen de négociation sur les ventes est plutôt élevé en ce moment.“Benjamin Guyot – Cannes
Les prix dans les métropoles
Généralisation de la hausse des prix des appartements dans les métropoles
La hausse des prix des appartement se généralise au fil des mois. Les prix progressent maintenant dans 53 % des grandes métropoles : rapidement (5 % sur un an) sur celles de Brest et Nancy ; de plus en plus rapidement (2 % par an) pour Lille et Strasbourg ; mais encore lentement pour Grenoble, Marseille, Rouen et Toulouse. Néanmoins le recul des prix persiste sur les métropoles de Bordeaux, Lyon et Paris, à un rythme toujours soutenu. Alors que dans les autres métropoles, la baisse des prix devient nettement moins rapide, annonçant une prochaine stabilisation.
Et dans la plupart des métropoles, la préférence pour la périphérie se renforce : la décote de prix du centre par rapport à la périphérie s’accroit. Elle s’élève même très nettement sur Brest, Grenoble et Marseille (voire sur Montpellier et Rennes) : en dépit de la pression de la demande et/ou des difficultés d’extension du parc de logements en dehors de la ville-centre, la demande plébiscite plus volontiers un cadre de vie plus sécurisé et plus conforme à ses attentes.
Néanmoins, cette préférence pour la périphérie ne se constate toujours pas sur les métropoles de Bordeaux, Lyon ou Paris.
Sur le marché des maisons, les augmentations de prix ne se constatent que dans 3 métropoles : Brest, Nice et Rouen. Et en général, cette évolution tient à une progression des prix plus rapide dans le centre qu’en périphérie. Alors que dans les autres métropoles les prix des maisons reculent toujours : et parfois rapidement comme à Bordeaux, Lyon et Strasbourg.
L’association «Les Prix Immobiliers» a été créée le 22 décembre 2009 pour développer un observatoire des ventes de logements anciens et neufs fournissant aux différents acteurs un outil de connaissance précis des marchés.
Les membres actuels en sont :
BNP Paribas Residentiel CHH, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Groupe BPCE, iad, La Banque Postale et Sogeprom
