Les tendances des marchés immobiliers à fin mars 2025 : évolution des transactions et des marges de négociations en France

Sur un marché de l’ancien qui a renoué avec l’expansion, les marges de négociation s’établissent à leur plus haut niveau depuis 2010, bien au-delà des maximas déjà observés par le passé. En février 2025, le niveau moyen des marges s’est établi à 8.6 % pour l’ensemble du marché (+ 15 % sur un an). Et les marges diffèrent toujours nettement entre le marché des appartements (7.4 %) et celui des maisons (8.6 %, en progression de 17 % sur un an).

En outre, les évolutions récentes n’ont pas été comparables entre tous les types de logements. Alors que sur le marché des appartements les marges ont augmenté de 12 % depuis un an, elles ont cru de 10 % sur les 2 à 4 pièces (à 6.8 % en moyenne), mais de 17 % sur les petits logements (à 8.1 %) et même de 35 % sur les grands logements (à 8.6 %).

Sur le marché des maisons, les marges ont progressé de 17 % depuis un an : la hausse est la plus rapide sur les 5 et 6 pièces, de 24 % (à 8.5 %). Alors que pour les biens, elle se limite à 11 % en moyenne (à 8.7 %).

Bien que la pression de la demande reste forte sur le marché des maisons, une remontée des prix relativement rapide s’accompagne d’une tendance accrue à la négociation : la réalisation des ventes nécessite une révision des prix affichés (en progression rapide au cours des derniers mois) face à une demande rationnée par le crédit (même sur les territoires où les prix rendent un achat abordable), mais sans que cela soit toujours suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet. Cela est particulièrement vrai pour les biens les plus fréquemment recherchés lors de la réalisation d’un projet familial.

Après plusieurs années de recul des ventes aux particuliers et une perte d’activité de 31.9 % entre 2019 et 2024, les évolutions récentes semblent encourageantes pour l’avenir. Néanmoins, les ventes réalisées durant le premier bimestre de cette année restent en recul de 6.1 %, en glissement annuel.

Pourtant, l’effort des banques pour soutenir le marché ne se dément pas. Mais l’accès au crédit immobilier reste contrarié par la volonté de la Banque de France de brider la demande des ménages. Alors que cette dernière est préoccupée par la remontée du chômage, pendant que les craintes sur le pouvoir d’achat se renforcent et se trouvent confirmées par les prévisions macroéconomiques de la plupart des instituts de conjoncture.

D’ailleurs, la dégradation de l’environnement économique international vient donner raison à ces inquiétudes. Et les tensions sur les marchés obligataires se renforcent depuis plusieurs semaines. Même si les conditions ne paraissent pas encore réunies pour laisser craindre un prochain retournement de conjoncture, le rebond des ventes constaté depuis l’automne 2024 doit encore se consolider. Et la conjoncture du marché de l’ancien reste fragile.

En dépit du rebond des ventes de logements anciens constaté en février, l’activité de ces trois derniers mois était encore en recul de 0.7 % en glissement annuel, France entière. Néanmoins, alors que les ventes se sont accrues de 0.8 % en Province, confirmant les tendances du marché observées depuis l’automne, elles étaient encore en baisse de 3.9 % en Ile de France. Dans cette dernière, la demande est nettement pénalisée par le niveau des prix pratiqués, compte tenu des exigences d’un apport personnel élevé imposées par la Banque de France et en dépit de capacités d’achat des clientèles nettement plus élevées qu’en Province.

Mais en Province, les ventes ont de nouveau progressé dans plusieurs régions qui ont bénéficié d’une bonne tenue du marché depuis l’automne 2024 : en Franche Comté, l’activité a cru de 10 %, en glissement annuel ; en Haute Normandie, en Midi-Pyrénées, en PACA, dans les Pays de la Loire et en en Poitou-Charentes, les ventes s’élèvent maintenant de l’ordre de 5 %. Et elles augmentent doucement dans 6 régions très différentes du point de vue économique et socio-démographique : en Aquitaine, en Bourgogne, dans le Centre, en Champagne-Ardenne, dans le Nord-Pas de Calais et en Picardie.

En revanche les ventes reculent toujours dans les autres régions, mais de moins en moins rapidement (de 2 à 4 %, en général).