Aix-en-Provence, joyau de la Provence, continue de séduire les acheteurs immobiliers en 2024, malgré un contexte national morose. Si de nombreuses villes françaises subissent de plein fouet la crise immobilière, Aix-en-Provence se démarque par son offre ultra dynamique. Entre 2023 et 2024, le nombre de mises en vente a bondi de + 36,6 %, contre + 6,6 % en moyenne au national¹.
Le marché de l’ancien : une résistance notable face aux turbulences nationales
Contrairement à la tendance nationale, le marché de l’immobilier ancien à Aix-en-Provence affiche une légère croissance. Entre 2023 et 2024, les prix ont augmenté de + 0,9 %, atteignant, en moyenne, 5 423 €/m² pour les appartements anciens, 6 157 €/m² pour les maisons³.
Des disparités marquées entre les quartiers
Le centre historique et le quartier Mazarin restent les zones les plus prisées, avec des prix pouvant dépasser 10 000, voire 12 000 €/m² ³. Ces secteurs attirent une clientèle internationale fortunée, séduite par le charme des hôtels particuliers, l’ambiance typiquement provençale.
À l’opposé, certains quartiers périphériques offrent des opportunités plus abordables. Par exemple, dans le secteur des facultés ou du Val Saint-André, les prix oscillent entre 5 000 et 7 000 €/m² ³, attirant une clientèle plus diversifiée, notamment des étudiants ou encore les jeunes actifs.
Longtemps boudé, car jugé trop populaire et proche de Marseille, le secteur des Milles connaît une revalorisation progressive. La proximité de l’aéroport de Marignane, de la gare TGV, ainsi que le développement de zones d’activités, contribuent à son attractivité croissante.
Enfin, des villes comme Venelles, Meyreuil, Lambesc ou Éguilles séduisent de plus en plus d’acheteurs à la recherche d’un cadre de vie plus vert, tout en restant proches d’Aix-en-Provence. Les prix y sont généralement plus abordables, même s’ils sont constante augmentation. À Éguilles, par exemple, certains biens peuvent atteindre des prix proches de ceux du centre d’Aix³.
Un rééquilibrage du marché en faveur des acheteurs
Après deux années exceptionnelles, le marché aixois semble retrouver un certain équilibre. Même si les transactions ont diminué d’environ 20 %³, les acheteurs bénéficient désormais d’un pouvoir de négociation accru. Les négociations restent toutefois modérées, ne dépassant généralement pas 10 %, même pour les biens longtemps restés sur le marché³.
- La ville compte 6,6 % de résidences secondaires et 8,9 % de logements vacants, sur un total de 88 035 logements.
- 20 % des biens sont des maisons, avec 5 pièces en moyenne, 79 % des appartements, avec 2,7 pièces en moyenne.
- 38,6 % des Aixois sont propriétaires de leur logement, 58,1 % locataires, 3,3 % logés gratuitement.
Le marché du neuf face à des défis croissants
Contrairement à l’ancien, le secteur du neuf à Aix-en-Provence connaît un net ralentissement. Les mises en vente ont chuté d’un tiers sur les trois premiers trimestres de 2023, les transactions ont été divisées par deux³. Ce phénomène s’explique par :
- La hausse des taux d’intérêt.
- L’augmentation des prix.
- La flambée du coût des matériaux.
Les promoteurs font face à des désistements en hausse de 60 %³, principalement dus à des refus de crédits bancaires. Cette situation a conduit à l’abandon de certains programmes ou à leur cession à prix coûtant à des bailleurs sociaux.
Malgré ce contexte difficile, plusieurs projets immobiliers d’envergure sont en cours ou prévus à Aix-en-Provence. Le réaménagement du quartier du Faubourg, la réhabilitation d’Encagnane, les nouveaux programmes à La Duranne ou au Jas-de-Bouffan témoignent de la volonté de la ville de poursuivre son développement urbain.
Perspectives pour l’avenir du marché aixois
Accessibilité au logement, développement urbain durable, nouvelles réglementations énergétiques, constituent des défis majeurs pour la ville dans les années à venir.
Une densification urbaine maîtrisée
Le nouveau Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du Pays d’Aix se focalise sur la préservation des espaces naturels comme agricoles. Il favorise une densification raisonnée des zones ayant déjà été urbanisées. Cette approche vise à concilier développement urbain et préservation du cadre de vie exceptionnel, faisant la réputation d’Aix-en-Provence.
L’accessibilité, un défi majeur
La hausse continue des prix pose la question de l’accessibilité au logement pour les primo-accédants et les classes moyennes. Des initiatives comme le développement de logements en bail réel solidaire (BRS)³ tentent d’apporter des solutions, mais restent encore limitées face à l’ampleur du défi.
L’impact des nouvelles réglementations énergétiques
Les nouvelles normes énergétiques/environnementales pourraient avoir un impact significatif sur le marché, en particulier pour les biens anciens nécessitant des rénovations. Cela pourrait créer de nouvelles opportunités pour les investisseurs, mais aussi des défis pour les propriétaires actuels, notamment dans le centre historique où les travaux sont souvent complexes et coûteux.
L’attractivité économique, moteur du marché immobilier
Le dynamisme économique d’Aix-en-Provence, porté par ses pôles d’activités, comme celui des Milles ou de la Duranne, continue d’attirer entreprises comme salariés. Cette vitalité économique reste un facteur clé de soutien du marché immobilier local, pour le résidentiel comme pour l’immobilier d’entreprise.
Le marché immobilier d’Aix-en-Provence en 2024 se caractérise par son dynamisme, en particulier dans l’ancien. Malgré les défis rencontrés dans le secteur du neuf, la ville continue d’attirer investisseurs et acquéreurs, séduits par son cadre de vie exceptionnel, son patrimoine historique. Les disparités de prix entre les quartiers offrent des opportunités variées, répondant à différents profils d’acheteurs. Cependant, l’enjeu de l’accessibilité au logement et la nécessité d’un développement urbain durable restent des défis majeurs pour l’avenir.
- Le marché de l’immobilier ancien à Aix-en-Provence affiche une légère croissance, contrairement à la tendance nationale.
- Les prix varient considérablement selon les quartiers, reflétant la diversité du marché immobilier aixois.
- Le secteur du neuf connaît un net ralentissement, contrairement à l’ancien.
¹ https://www.guy-hoquet.com/actualites/le-marche-immobilier-ne-connait-pas-la-crise-en-provence-alpes-cote-dazur
² https://www.mysweetimmo.com/2024/05/02/immobilier-paca-niveaux-records-pour-les-prix-m%C2%B2-en-avril/
³ https://www.lepoint.fr/immobilier/a-aix-en-provence-un-marche-immobilier-au-beau-fixe-25-03-2024-2555847_31.php#11
⁴ https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-13001
