Baisse des taux immobiliers : est-ce le moment d’acheter ?

12/08/2024

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Financement

baisse des taux immobiliers faut-il acheter ?

La baisse des taux immobiliers se conjugue avec d’autres bonnes nouvelles : baisse des prix, marge de négociation, hausse des offres. C’est donc le bon moment pour acheter un logement et concrétiser votre projet immobilier. L’attentisme n’est pas la meilleure solution. Décryptage.

2024 marque la baisse des taux immobiliers

Au cours des années 2021 et 2022, un nombre record de transactions ont été signées : 1,13 millions de ventes fin 2022, alors même que ce dynamisme se tassait au second semestre.

Le pic est atteint à l’été 2021 (1). Il faut dire que les taux de crédit immobilier étaient particulièrement intéressants : autour de 1 % en 2021. Les taux d’intérêt ont commencé à remonter en 2022 pour atteindre 2,50 % sur 20 ans en fin d’année.

Entre janvier 2022 et décembre 2023, les taux ont été multipliés par 4 ! Une telle flambée des taux résulte de nombreux facteurs :

situation géopolitique en tension (guerre en Ukraine),
situation économique incertaine (après la pandémie),
inflation croissante entraînant une réaction forte de la Banque centrale européenne (BCE) qui met en place 10 hausses successives de ses taux directeurs.

Début 2024, l’inflation semble contenue et les taux commencent à baisser. La baisse des taux immobiliers moyens est lente mais régulière : chaque mois depuis le début de l’année, le taux immobilier perd 10 points de base(2).

Ainsi, fin avril 2024, le taux immobilier moyen s’affiche à 3,81 %, contre 3,90 en mars 2024. Les courtiers anticipent déjà des taux à 3,3 % en fin d’année.

Pourquoi acheter maintenant, et non pas attendre ?

La tentation est grande pour un acquéreur d’attendre encore un peu pour profiter des meilleurs taux immobiliers. Mais la réussite d’une transaction immobilière ne se mesure pas seulement au regard du taux d’emprunt. C’est le bon moment pour acheter un bien immobilier et voici pourquoi.

Les banques cherchent des clients !

En 2 ans, la production de crédit s’est effondrée de 66 % ! Les banques exigeaient un apport personnel plus important et refusaient de nombreuses demandes de prêts immobiliers. Le taux de refus a culminé à 50 % courant 2023.

Les emprunteurs se retrouvaient pris entre :

un taux d’usure trop bas qui ne suivait pas la croissance effrénée des taux immobiliers ;
un taux d’endettement maximal à 35% fixé par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière), qui refuse de modifier ses critères.

Avec la baisse des taux, la situation se détend en 2024. Ainsi, le début de l’année voit le retour de l’esprit de conquête chez les établissements de crédit. Après plus de 2 années atones, la production de crédit redémarre. Elle augmente de 73.8 % entre décembre 2023 et avril 2024. L’évolution est similaire pour le nombre de prêts immobiliers accordés : + 67,5 % sur la même période.

C’est le moment d’en profiter ! Quand les banques auront atteint leurs objectifs annuels en termes de nouveaux clients, la situation sera moins favorable.

La marge de négociation est en hausse

Les propriétaires ont forcément lu dans les médias des articles relatifs à la hausse des taux, à la baisse des prix et à la chute du nombre de transactions. Inquiet, le vendeur sent qu’il doit revenir à la raison. Il est donc prêt à sacrifier une part du prix de vente espéré pour finaliser la vente.

La marge de négociation atteint 7 % en moyenne (3). Vous pouvez négocier particulièrement pour un bien en vente depuis quelques mois (en raison d’un prix trop élevé) ou sélectionner des annonces avec un prix de vente supérieur de 10-15 % à votre budget réel. En rassurant le vendeur sur votre plan de financement, vous gagnez son écoute. Ces derniers mois, trop de promesses de vente n’ont pu se finaliser faute de crédit immobilier.

L’offre est plus importante

Pendant quelques années, le marché immobilier était en faveur des vendeurs. Il se transforme en un marché d’acheteurs. La pénurie de biens en vente est derrière nous. Depuis début 2024, les professionnels constatent une hausse de 18 % des annonces immobilières et certains estiment qu’il y a + 32% de biens en vente entre le dernier trimestre 2023 et le 1er trimestre 2024 (4).

Les prix immobiliers poursuivent leur baisse

Et autre donnée importante dans l’équation immobilière : les prix poursuivent leur baisse. Ainsi, le 1er trimestre 2024 accuse une nouvelle baisse moyenne de 1,6 % dans l’ancien.

Sur un an, les prix des logements anciens baissent pour le troisième trimestre consécutif :

‑ 5,2 % au 1er trimestre 2024 (- 5,5 % pour les appartements et – 4,9 % pour les maisons)
‑ 3,9 % au 4e trimestre 2023,
– 1,8 % au 3e trimestre 2023 (5)

Lire aussi :

Exemple de financement d’une acquisition en 2024

Le pouvoir d’achat des Français en matière immobilière s’améliore. La preuve avec un exemple chiffré.

Vous souhaitez emprunter 200 000 €. Avec un taux à 4,2 % hors assurance, votre mensualité s’élève à 1 290 € sur 20 ans (assurance comprise). Si le taux est à 3,5 %, vous ne remboursez plus que 1 217 € chaque mois. Au final, le coût total du crédit vous fait gagner plus de 20 000 € sur 20 ans.

Vous pouvez aussi raisonner en termes de mensualités pour étudier le gain de pouvoir d’achat obtenu par la baisse des taux.

Enfin, gardez en tête que la négociation du prix de vente se réalise une seule fois au moment de l’achat ! Alors que le taux d’emprunt peut se négocier dans plusieurs mois si la baisse est vraiment significative. Le marché du crédit est très concurrentiel…Vous pourrez faire racheter votre crédit par un autre établissement.

Commencez par rencontrer un conseiller iad pour parler de votre projet immobilier. Son expertise est précieuse pour trouver le meilleur bien au meilleur prix.