La récente flambée des taux d’emprunt immobiliers en France a eu de nombreux impacts. Pour expliquer et analyser les repercussions de ce phénomène, trois experts de l’industrie immobilière se sont réunis au micro d’immo-matin : Caroline Arnould, directrice générale du réseau de courtiers en prêts immobiliers CAFPI, Magalie Marton, directrice marketing et stratégie chez Colliers International, et Olivier Descamps, directeur général iad France.
2021-2022 : des records de transactions immobilières et des taux historiquement bas
Le marché de la transaction immobilière en France comprend les transactions dites essentielles et invariables (pour cause de mutation, divorces, décès…), qu’on estime de l’ordre de 650 000 transactions par an, et les transactions de confort (acheter un bien plus spacieux, plus esthétique, déménager dans un environnement privilégié…).
2021 et 2022 ont été des années marquées par une forte augmentation des transactions immobilières de confort, faisant grimper les transactions totales à 1 130 000 transactions en 2022.
Une hausse qui s’explique par un report des projets qui n’avaient pas pu avoir lieu lors des différents confinements et fermetures d’agences, ainsi que des taux d’intérêt historiquement bas (autour de 1% en 2021), facilitant l’accès au crédit des ménages.
2023-2024 : l’augmentation spectaculaire des taux d’intérêts
Mais l’euphorie a été de courte durée, puisque les taux ont été multipliés par 4 entre 2022 et 2024.
Les raisons de cette augmentation spectaculaire des taux sont multiples.
La pandémie de COVID-19 a entraîné des tensions sur les approvisionnements et les matières premières, notamment en raison de la fermeture des chaînes de production en Chine. De plus, le conflit en Ukraine a exercé une pression supplémentaire sur les coûts de l’énergie et des matières premières, alimentant une inflation galopante.
Face à cette inflation croissante, la Banque Centrale Européenne (BCE) a réagi en augmentant drastiquement ses taux d’intérêt. En l’espace d’un an et demi, il y a eu pas moins de dix hausses successives, atteignant un niveau de 4 % pour le taux de dépôt et 4,5 % pour le taux de refinancement en octobre 2023.
Cette hausse rapide des taux a directement impacté la capacité d’emprunt des ménages. Les vendeurs encore habitués aux prix pratiqués post covid ont mis plusieurs mois à revoir leurs prix à la baisse, entraînant une forte diminution du volume de transactions (-22% entre 2022 et 2023).
“Le choc a été violet et brutal. Nous terminons l’année à -13% de transactions en 2023, mais nos parts de marché ont continué de progresser, atteignant 6,2% des transactions en France.”
– Olivier Descamps
2024 : Vers une baisse progressive des taux ?
Pour Caroline Arnould, les annonces de la FED et du gouverneur de la banque de France laissent entrevoir une diminution progressive des taux au cours de l’année 2024, dès le mois de juin.
La Directrice Générale de CAFPI anticipe des taux d’emprunt à 20 ans autour de 3,30% en fin d’année 2024.
Alors faut-il attendre la baisse des taux pour acheter ?
Pour Caroline Arnould la réponse est non !
“C’est le bon moment pour acheter, avec des niveaux de négociation de 7%. Le cout d’acquisition de votre bien ne changera pas, vous avez la possibilité de l’avoir à -7%. En revanche le cout du crédit lui, pourra être renégocié”
