L’attractivité de la métropole toulousaine ne faiblit pas : avec une croissance démographique supérieure à 13 % en dix ans¹, la Ville Rose se distingue par des tensions fortes sur le marché de l’immobilier. Les prix ont amorcé une baisse franche l’année dernière pour l’ensemble des acquéreurs. L’heure est-elle à l’achat ? Le point complet.
Une baisse sensible des prix de l’immobilier toulousain en un an
Toulouse est renommée pour son ambiance conviviale, son patrimoine riche et sa forte attractivité économique. La ville attire chaque année de nombreux étudiants, jeunes actifs et familles en quête d’un cadre de vie agréable.
Cette année, les accédants à la propriété peuvent compter sur une réduction significative des prix à l’achat. Sur une période de douze mois, les tarifs ont enregistré une chute de 6,3 % au 1ᵉʳ mars 2024². Cette correction ne remet cependant pas en cause – pour l’instant – la forte valorisation ayant touché l’immobilier toulousain ces dernières années : sur cinq ans, les prix affichent toujours une progression dépassant 10 %.
Le prix moyen du mètre carré à Toulouse, tous biens confondus, s’établit à 3 589 € au 1ᵉʳ mars 2024².
- Pour les appartements, le prix moyen atteint 3 449 € par mètre carré, avec une fourchette basse de 2 165 € et une fourchette haute de 4 554 €.
- Les maisons représentent 15 % de l’habitat toulousain. Elles affichent ainsi un prix moyen plus élevé, à 4 283 € par mètre carré.
La rue Saint-Anne, située au centre-ville de Toulouse, fait partie des dix rues les plus chères des grandes métropoles de France, à quasiment 6 000 € le mètre carré³.
À Toulouse, le marché a subi, comme sur l’ensemble du territoire, un ralentissement assez marqué
Gilles GEENEN, conseiller* immobilier iad
Dans quels quartiers investir à Toulouse ?
Budget, préférences en termes de cadre de vie, perspectives de valorisation… Les critères d’un acquéreur à Toulouse peuvent être nombreux. Une première stratégie possible consiste à choisir un secteur cher et prestigieux¹ :
- Le quartier Saint-Étienne (5 453 €/m²) est niché au cœur de l’hypercentre de Toulouse. Il est organisé autour de la place du même nom et de la majestueuse cathédrale Saint-Étienne. Les biens immobiliers s’y distinguent par un cachet spécifique particulièrement apprécié des investisseurs. La proximité immédiate avec les principaux axes de transport en commun est un plus.
- Situé près d’artères animées, comme la rue de Metz et la place Esquirol, le quartier des Carmes (5 250 €/m²) séduit par son atmosphère médiévale préservée. Ses rues étroites et son ambiance calme offrent un contraste bienvenu avec l’effervescence des quartiers environnants. Des appartements rénovés avec goût se cachent dans de belles demeures et anciens hôtels particuliers.
Beaucoup de vendeurs se sont demandés si c’était le moment de vendre (pour celles et ceux qui avaient le choix du moins…). Et de leurs côtés, les acquéreurs étaient un peu attentistes, et attendaient que les prix baissent significativement pour compenser la hausse des taux.
Gilles GEENEN, conseiller* immobilier iad
À l’opposé, d’autres secteurs de Toulouse se distinguent par des prix particulièrement compétitifs. Un investissement dans ces quartiers constitue bien souvent un pari sur l’avenir, avec la perspective d’une belle valorisation.
- Malgré sa proximité avec le centre-ville à l’est de Toulouse, le quartier Soupetard (2 976 €/m²) offre des prix immobiliers nettement plus abordables. Il est partiellement classé comme zone prioritaire de la politique de la ville. Il présente une vie de quartier particulièrement riche, couplée à la présence de nombreux commerces de proximité.
- Situé entre la Garonne, la ligne de chemin de fer et la rocade, le quartier Croix-de-Pierre (3 091 €/m²) a une physionomie très pavillonnaire, tout en bénéficiant d’une proximité avec le centre-ville. Les réaménagements des berges de la Garonne offrent des promenades agréables le long du fleuve, s’ajoutant à l’attrait résidentiel de ce quartier.
Est-ce le bon moment pour vendre à Toulouse ?
La baisse récente des prix à Toulouse vous pousse à mettre en suspens votre projet et à reporter une mise en vente ? Plusieurs scénarios possibles :
- Les taux d’emprunt immobilier, après une hausse continue pendant deux ans, ont entamé une stabilisation au début de l’année 2024, voire un léger repli. Le taux moyen des crédits au niveau national s’est fixé à 3,99 % en février 2024. Cette stabilité retrouvée pourrait continuer à caractériser les mois à venir. En conséquence, les prix de l’immobilier toulousain pourraient également se stabiliser – sans pour autant repartir tout de suite à la hausse.
- Un autre scénario à ne pas exclure est une poursuite de la baisse des prix de l’immobilier à Toulouse, malgré la stabilisation des taux d’emprunt. Sur cinq ans, la hausse subie par les acheteurs reste en effet très forte dans l’agglomération toulousaine, à + 10% environ². En réplique, une correction de plus grande ampleur n’est donc pas à exclure. Dans ce contexte, le report de votre projet de vente pourrait donc entraîner une diminution encore plus conséquente de la valeur de votre bien. Vendre dès maintenant vous permettrait de sécuriser un prix acceptable et de limiter l’ampleur d’une moins-value éventuelle.
Ne prenez donc pas le risque de retarder inutilement une vente, tout en continuant à supporter les coûts et taxes liés à votre propriété ! Un professionnel local de l’immobilier à Toulouse pourra vous aider à évaluer votre bien en fonction des conditions actuelles de marché.
Quelles tendances en 2024 pour l’immobilier à Toulouse ?
L’année 2024 s’annonce comme une période de transformation majeure pour le paysage immobilier de Toulouse. Plusieurs projets de renouvellement urbain vont modifier et valoriser des quartiers clés de la Ville Rose⁴ :
- Situé entre la Toulouse School of Economics (TSE) et l’église Saint-Pierre-des-Cuisines, le parvis Brienne va faire l’objet d’importants travaux cette année. D’un montant estimé à 9,4 millions d’euros, le chantier inclut la débitumisation et la végétalisation de l’espace public. Cette revitalisation devrait avoir un impact positif sur la valeur des logements environnants.
- Le lancement de la transformation de l’avenue de Lyon constitue la première phase du projet Grand Matabiau quais d’Oc. Le chantier devrait débuter dès le troisième trimestre 2024. Ce projet ambitieux comprend la construction de 210 logements neufs, répartis dans des bâtiments à taille humaine n’excédant pas 35 mètres ou 10 à 11 étages. En plus des logements, le projet prévoit aussi l’intégration de 5 800 m² d’activités commerciales et de services, dont un hôtel de 3 500 m².
- L’aménagement de la Grande rue Saint-Michel, quant à elle, comprend plusieurs initiatives visant à améliorer l’esthétique et la fonctionnalité de cette artère importante. Cela inclut le pavage, la plantation d’arbres, l’installation de mobilier urbain et un système d’éclairage plus moderne. En outre, la rue sera végétalisée sur une superficie de 2 000 m², et va accueillir des pistes cyclables sécurisées sur 1 600 mètres linéaires.
À la recherche d’une résidence principale ? D’un investissement locatif à fort rendement ? Toulouse reste un secteur privilégié pour réaliser un achat immobilier en 2024. N’hésitez pas à nous parler de votre projet.
- Les acquéreurs à Toulouse bénéficient actuellement d’une baisse sensible des prix de l’immobilier.
- Certains secteurs de la ville, en pleine métamorphose, peuvent constituer de bonnes opportunités d’investissement.
- La stabilisation actuelle des taux d’intérêt pourrait remobiliser de nombreux acheteurs.
(1) https://www.insee.fr/fr/statistiques/2011101?geo=COM-31555#chiffre-cle-1
(2) https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/toulouse-31000/
(3) https://actu.fr/occitanie/toulouse_31555/immobilier-une-rue-de-toulouse-parmi-les-dix-plus-cheres-de-france_60836957.html
(4) https://www.lejournaltoulousain.fr/occitanie/haute-garonne/toulouse/decouvrez-grands-projets-urbains-prevus-2024-toulouse-243448/
(5) https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication
