Les tendances des marchés immobiliers à fin mai 2023: les prix dans les métropoles

Jusqu’en avril dernier, l’augmentation des prix des maisons a été rapide dans la plupart des métropoles et bien souvent plus rapide que celle des appartements. Mais alors que dans la France entière, la hausse s’est poursuivie en mai, à un rythme qui s’est même accru au cours des derniers mois, les prix des maisons reculent maintenant ou ne progressent plus que très lentement dans plusieurs métropoles, très différentes entre elles : celles de Brest, du Grand Paris, de Rennes et Strasbourg. Et sauf sur la métropole du Grand Paris, les prix diminuent aussi dans la ville-centre où la préférence de la demande pour la maison individuelle bute sur les difficultés d’accès au crédit.

Néanmoins, la progression des prix des maisons reste rapide (au moins 6.5 %) sur les métropoles du Grand Nancy, de Lille et d’Aix-Marseille : sur ces territoires, l’insuffisance de l’offre alimente encore les hausses de prix. Alors que dans les autres métropoles, même si les déséquilibres quantitatifs du marché sont grands, l’évolution des prix est maintenant moins vive (de l’ordre de 2 à 3 %) : les déplacements de la demande vers la périphérie ne viennent plus entretenir un rythme de hausse qui a progressivement érodé les capacités d’achat des ménages.

Pourtant, avec l’accentuation de la récession et la réduction de l’offre de biens disponibles à la vente, les déséquilibres de marché se sont partout renforcés. La hausse des prix des appartements reste soutenue (de l’ordre de 4 % sur un an) sur les espaces métropolitains de Grenoble et Rouen : en revanche, elle ralentit toujours sur Lille, Rennes, Strasbourg et Toulouse avec une augmentation qui n’est plus que de 2 à 3 %.

Par contre, elle s’affiche à haut niveau (5 à 6 %) sur les métropoles de Marseille et de Rouen : s’affichant même à 8.0 % sur la métropole de Nice-Côte d’Azur et à 10.0 % sur Brest Métropole, où l’offre est notoirement insuffisante au regard des projets de développement économique du territoire. Ailleurs, la progression des prix est modeste (de 1 à 2%), avec parfois un léger recul (les métropoles de Bordeaux et de Montpellier).

Sur un marché en récession, les marges de négociation se maintiennent à haut niveau. En mai, elles se sont établies à 6.8 % pour l’ensemble du marché (41 % au-dessus de leur moyenne de longue période), en hausse de 62 % sur un an. Une telle évolution, sans équivalent par le passé, se constate aussi bien sur le marché des appartements (+ 15 % sur un an, à 6.4 %) que sur celui des maisons (+ 72 % sur un an, à 7.1 %).

La demande reste prise en étau entre des prix élevés dans l’ancien (et encore en hausse sur de très nombreux territoires) et les exigences bancaires d’un niveau d’apport personnel élevé. Les acheteurs veulent négocier pour parvenir à un prix cohérent avec un plan de financement acceptable par la banque, alors que les vendeurs obligés de baisser les prix affichés pour finaliser plus rapidement les transactions préfèrent souvent renoncer à la vente.

Sur un marché où les délais de réalisation des ventes s’allongent, l’augmentation des marges et les révisions de prix témoignent de la détérioration de la conjoncture. Par exemple, depuis un an, les marges ont augmenté de 150 % pour les appartements de 6 pièces et devenus plus difficiles à revendre (prix élevés, contraintes d’apport personnel trop serrées) ; et de 75 % en moyenne pour les maisons de 5 pièces et moins difficiles à vendre dans un contexte de rationnement du crédit.

Aussi, les marges restent les plus élevées dans les régions aux prix bas (Auvergne, Champagne-Ardenne, Lorraine, Picardie) : face à une demande malmenée par les pertes de pouvoir d’achat et confrontée au rationnement du crédit, les ventes supposent une révision des prix affichés, mais sans que cela soit suffisant pour permettre à un acheteur de réaliser son projet. En revanche, les marges sont souvent les plus faibles dans les régions où les prix sont à trop haut niveau (Île-de-France, PACA, Rhône-Alpes) compte tenu du resserrement de l’accès au crédit.

Le mois de mai n’est généralement pas un bon mois pour les achats de logements anciens réalisés par des particuliers. Avec l’arrivée des beaux jours, la succession des ponts n’est pas particulièrement favorable à la transaction immobilière. Cette année encore, les ventes ont reculé : de 8.7 % par rapport à avril (- 6.9 % en longue période).

A priori, la conjoncture semble normale. Mais en fait, le mois d’avril n’avait pas été très bon, confirmant la panne de la demande avec des ventes inférieures de 14.1 % à leur niveau de longue période. Les mois d’avril et de mai ont ainsi eu à connaître un nouveau coup de froid sur les achats, en recul de 23.2 % par rapport à la période correspondante de 2022.

Ainsi, comme les mois de février et de mars avaient déjà été très mauvais, et même les plus mauvais de ces 20 dernières années, l’activité enregistrée au cours du 1er quinquamestre est de 9.7 % inférieure à celle de 2022 et de 23.4 % sous celle du 1er quinquamestre 2019, avant la mise en oeuvre du rationnement du crédit par la Banque de France.

La récession du marché de l’ancien qui s’était amorcée durant l’automne 2021 est bien là. Et, à fin mai, les achats réalisés par des particuliers mesurés en niveau annuel glissant sont en baisse de 11.2 %, en glissement annuel. Après une année 2022 qui avait déjà enregistré une diminution des ventes de 9.2 %, rappelant si besoin en était que la crise n’est pas récente, le marché risque de perdre près de 20 % sur deux ans. Ce qui est très probable, les récentes annonces de la Première ministre et les ajustements techniques de la Banque de France n’ayant rien modifié dans le paysage actuel, alors que la BCE n’a pas remisé sa stratégie de remontée des taux d’intérêt.

En mai, sur un marché de l’ancien en récession, le niveau des ventes mesuré en trimestriel glissant était en recul de 11.3 % France entière (en glissement annuel). La chute d’activité est plus marquée en Province : – 12.0 %, contre -9.6 % en Île-de-France. Comme cela se constate depuis le début de l’année, les ventes progressent néanmoins de l’ordre de 10 % en Bourgogne et en Champagne-Ardenne, pour de faibles volumes d’activité et après une année 2022 qui avait été très mauvaise.

Dans le même temps, les ventes se stabilisent en Auvergne, en Franche Comté et en Lorraine : les niveaux des prix pratiqués permettent bien souvent de répondre aux exigences d’un apport personnel élevé. En revanche, l’activité s’est doucement repliée (de l’ordre de 5 %) dans le Centre, en Haute Normandie et dans le Nord-Pas de Calais.

Dans d’autres régions (Alsace, Languedoc-Roussillon, Limousin, Picardie et Poitou-Charentes), l’activité recule à un rythme plus soutenu, de l’ordre de 10 % : donc sur des territoires très différents par le niveau des prix pratiqués ou par les clientèles rencontrées. Ailleurs, la chute du marché a été nettement plus rapide (au moins 15 %), lorsque la demande a surréagi à la dégradation de la conjoncture et au resserrement de l’accès au crédit, et surtout sur les territoires où le niveau des prix pratiqués est élevé au regard des budgets (hors endettement) que les candidats à un achat peuvent mobiliser.

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