7 éléments à prendre en compte avant d’acheter à l’étranger

acheter un bien immobilier à l'étranger

D’après une récente étude de Poll&Roll pour Masteos, 20 % des Français se disent prêts à acheter à l’étranger dans les cinq ans à venir. 7 % envisagent même ce projet dès 2023. Vous souhaitez réaliser un achat immobilier à l’étranger ? Pour vous aider à maîtriser les différentes étapes de votre projet, iad vous propose ce guide présentant les principales étapes de l’achat immobilier à l’étranger.

1. Bien choisir son emplacement

Le choix d’un bon emplacement est crucial lors d’un achat immobilier. S’il est recommandé de connaître déjà la ville ou le quartier souhaité, d’autres éléments sont à prendre en considération. Il faut pouvoir se projeter dans un nouveau lieu de vie.

Par exemple, dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, n’hésitez pas à vous renseigner sur le mode de vie local pour vous assurer qu’il correspond bien à vos attentes. 

En cas d’acquisition d’une résidence secondaire ou d’investissement locatif, il peut être intéressant de s’informer sur l’état des lieux du marché locatif saisonnier et annuel. Vous pourrez éventuellement louer votre bien lorsque vous ne l’occuperez pas. Pour bien ficeler l’acquisition, pensez à un conseiller iad, qui pourra vous aider à identifier les secteurs porteurs. Il sera votre allié pour éviter que la barrière de la langue ne constitue un frein à votre projet.

Vous souhaitez acheter une villa, une maison ou un appartement pour profiter de votre retraite ? Parmi les critères à prendre en compte, assurez-vous de la présence d’un médecin, d’une pharmacie ou d’un centre de soins d’urgence à proximité du bien. Vous pouvez aussi vous informer sur le fonctionnement du système de santé dans votre futur pays de résidence : remboursement des frais médicaux, qualité des soins, inscription auprès d’un organisme de sécurité sociale, etc.

Pensez à vous renseigner sur les activités culturelles, sportives et artistiques. Selon vos passions, vous pouvez, par exemple, privilégier un logement proche d’un parcours de golf, d’un musée, d’une plage ou encore de circuits de randonnée.

2. Choisir le type de bien à acheter

Une fois que vous avez défini avec précision votre secteur de recherche, il est indispensable de déterminer le type de logement souhaité. Si vous êtes à la recherche d’une résidence principale, identifiez vos besoins en dressant une liste.

S’il s’agit de l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, il est conseillé de se renseigner sur l’état de la demande locative et la nature des biens les plus recherchés (studio, T2, T3, T4, maison). Cela vous permet de vous assurer une rentabilité locative, nécessaire à l’équilibre financier de votre projet.

Si vous souhaitez acquérir un bien à rénover, il est important de se renseigner sur les prix facturés par les artisans locaux. Veillez à choisir des prestataires de confiance et, si possible, soyez présents dans le logement au moment des travaux.

Avant d’acheter un logement à l’étranger, pensez à vérifier l’état de l’ensemble des installations (internet, électricité, gaz, téléphone etc). En fonction du pays, les prix de l’énergie peuvent être plus ou moins élevés. De même, les démarches pour ouvrir un compteur, payer les factures ou encore relever les index sont spécifiques à chaque État.

3. À quel prix ?

Les prix de l’immobilier varient selon les pays. Par exemple, pour acquérir un appartement à Lisbonne, il faut débourser, en moyenne, 384 278 euros pour un deux pièces et 418 736 euros pour un trois pièces. En Italie, les prix sont plus abordables. Il faut compter 207 656 euros pour un deux pièces et 305 258 euros pour un trois pièces. En Espagne, certaines villes comme Ibiza battent des records. Pour s’offrir un trois pièces, il faut prévoir un budget de 535 838 euros.

Hors de l’Europe, d’autres destinations comme l’île Maurice, le Maroc ou encore le Québec attirent les investisseurs étrangers.

Pour un premier achat dans certains pays, comme à Dubaï ou en Israël, il peut être judicieux d’acquérir un logement sur plan. Vous bénéficiez de nombreux avantages :

  • Un échéancier de paiement sur plusieurs années ;
  • Des prix plus bas ;
  • Un choix plus important ;
  • Un logement aux dernières normes ;
  • Une garantie promoteur.

4. Se renseigner sur les formalités administratives et juridiques

En parallèle de la détermination de votre projet immobilier, il est conseillé de recueillir en amont les informations sur les démarches administratives à accomplir, ainsi que sur le régime juridique applicable à un achat immobilier. Il n’existe, en effet, aucune harmonisation de législation en la matière, pas même au sein de l’Union européenne.

Quelles sont les questions à se poser ?

Dans le cadre de cette recherche indispensable d’informations, il est essentiel de s’interroger sur les aspects suivants  :

  • Existe-t-il un avant-contrat de vente ?
  • Qui rédige l’éventuel avant-contrat de vente et l’acte définitif de vente ?
  • Quel est le montant des frais de transaction, des honoraires des intermédiaires (juriste, avocat, notaire) ?
  • Quelles taxes locales allez-vous devoir payer ?
  • Quelles sont les règles du pays en matière de propriété immobilière ?
  • Quelles sont les garanties de construction en cas d’achat dans le neuf ?
Bon à savoir : Les frais de notaire diffèrent fortement d’un pays à l’autre

À titre d’exemple, ces derniers représentent de 7 à 8 % du prix de vente en France.
En Espagne, ils sont de 13 % et peuvent atteindre 25 % en Belgique. Dans d’autres pays comme l’Israël, l’achat d’un bien se fait auprès d’un avocat. Les frais de notaire sont remplacés par les honoraires de l’avocat et la taxe d’acquisition.

Concernant la propriété immobilière, certaines législations sont proches du droit de propriété français comme au Portugal ou encore en Italie. Ces droits ont en commun la constitution d’un cadastre fiable sur lequel s’appuie chaque acte de vente qui est soigneusement conservé. Ce n’est pas le cas en Grèce, où il n’est pas rare que des logements aient été construits sans respect du permis de construire. Il est également fréquent que le droit de propriété soit difficile à établir par manque de documents faisant foi. Cette situation peut se rencontrer, dans certains cas, en Thaïlande ou encore au Maroc.

Bon à savoir : N’hésitez pas à consulter un notaire et un conseiller iad pour un achat dans l’Union européenne

Grâce à l’existence d’un réseau notarial européen, un notaire est à même de répondre à vos interrogations concernant un projet d’achat immobilier à l’étranger dans un État membre de l’Union européenne. Il pourra, le cas échéant, vous orienter vers un confrère spécialisé ou installé dans le pays où vous envisagez d’acheter. En parallèle, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller iad.

Comment obtenir des renseignements ?

À toutes fins utiles, il est possible d’obtenir des informations sur les législations applicables en matière d’achat immobilier dans les pays européens sur :

  • Le site des notaires d’Europe J’achète mon logement
    Ce site met à disposition des candidats étrangers à l’acquisition dans 22 pays de l’Union européenne (UE) des fiches informatives sur les règles à connaître.
  • Le site de l’Union internationale du notariat UINL
    Vous y trouverez des renseignements sur la législation applicable dans des pays européens ne faisant pas partie de l’UE comme le Royaume-Uni, ou encore la Suisse.

5. S’informer sur la réglementation fiscale applicable

Il est conseillé de s’informer sur la fiscalité relative à un achat immobilier à l’étranger. En effet,  pour les frais d’acquisition, vous êtes soumis aux règles fiscales du lieu où se situe le bien. Si vous achetez une maison au Portugal, vous devez donc régler les frais dans ce pays.

L’imposition sur les revenus locatifs et le patrimoine immobilier

La première chose à faire est de vérifier s’il existe une convention fiscale entre votre pays de résidence et celui où est situé votre investissement locatif. Vous saurez alors :

  • Si les revenus perçus sont imposables ou exonérés dans votre pays de résidence ;
  • S’ils doivent être déclarés ou non dans ce pays ;
  • En cas de revenus locatifs non imposables, si un mécanisme permettant d’éviter la double imposition est prévu.

Concernant les plus-values immobilières, le principe d’imposition est le même que pour les revenus fonciers.

Les règles applicables en matière de donation et de succession

Lorsque l’on fait un achat immobilier à l’étranger, il peut être intéressant de se poser la question des modalités de transmission du bien en cas de donation ou de succession. C’est la réglementation du lieu de résidence fiscale du donateur ou du défunt qui s’applique, conformément au règlement de l’UE n° 650/2012 sur les successions internationales.

Si vous achetez dans un pays ne faisant pas partie de l’UE, il peut en être autrement. Dans ce cas, la situation peut être complexe, car deux pays peuvent se déclarer compétents pour régler la succession. Il est  également possible d’opter, par testament, pour l’application de la loi du pays dont vous avez la nationalité.

6. Comment financer son achat immobilier à l’étranger ?

Trois principales solutions peuvent être envisagées par un acheteur pour financer son bien à l’étranger, (d’autres solutions peuvent exister) :

  • Un prêt hypothécaire avec une banque française ;
  • Un prêt dit Lombard avec un établissement bancaire français ;
  • Un crédit avec une banque dans le pays où l’on achète ;
  • Le paiement comptant.

Le financement par un prêt hypothécaire en France

Souscrire un crédit avec une hypothèque nécessite de détenir déjà un patrimoine immobilier, en France. Dans ce cas, la banque prête de l’argent en contrepartie d’une garantie hypothécaire.

Le prêt s’appuie sur une partie de la valeur du bien hypothéqué. De manière générale, l’établissement bancaire prend en compte entre 50 et 70 % de la valeur du logement. Pour cela, il ne faut plus avoir de crédit en cours sur le bien concerné. À défaut, la banque peut racheter le crédit. Cela réduira le montant possible du prêt pour financer lanouvelle acquisition.

Le crédit immobilier Lombard

Il s’agit d’une sorte de prêt in fine où le paiement des intérêts et du capital sont dissociés. Le prêt est remboursé en une seule fois, à son échéance. L’emprunteur ne rembourse que les intérêts. La banque conditionne son obtention à un nantissement sur votre épargne personnelle comme une assurance-vie. Celle-ci sera bloquée pendant toute la durée du prêt pour pouvoir garantir son remboursement. L’établissement bancaire peut prêter à hauteur de 50 à 100 % de votre épargne en fonction des risques du placement bancaire concerné.

Le financement par une banque locale

Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt à l’étranger pour financer un achat immobilier. Cependant, il faut être vigilant car cela occasionne, bien souvent, des frais conséquents et les règles sont différentes d’un pays à l’autre.

Les établissements bancaires requièrent la traduction des documents nécessaires à la constitution de votre dossier de prêt. Pour ce faire, il faut missionner un traducteur assermenté. Cela engendre des frais à prendre en compte dans le financement de votre projet immobilier. De plus, la banque peut vous demander de domicilier vos revenus. Cela peut rendre complexe votre gestion bancaire. Enfin, il est vivement recommandé de s’informer sur les taux de crédit applicables. Ils peuvent être très différents de ceux appliqués en France. Les taux fixes ne sont pas toujours proposés aux emprunteurs étrangers. Un taux variable peut considérablement augmenter le coût de votre opération immobilière.

Le paiement comptant

Plus de 80 % des achats de résidence à l’étranger sont effectués dans le but d’y passer la retraite. Les personnes âgées de plus de 55 ans acquièrent, pour la plupart, le bien cash. Dans ce cas, s’informer sur le taux de change est primordial. Selon le pays choisi, votre pouvoir d’achat local peut être boosté grâce à un taux de change favorable ou, au contraire, réduit. N’hésitez pas à vous renseigner aussi sur les éventuelles commissions prélevées par les banques locales sur les opérations de change.

Les informations données concernant le financement de l’achat à l’étranger sont données à titre d’information. Chaque cas est unique. Renseignez-vous auprès d’un professionnel du financement. Ce dernier pourra vous donner les conseils adéquats à votre situation.

Pour en savoir plus sur les conditions d’obtention d’un prêt immobilier locatif en France

7. Planifier son déménagement

L’ampleur de votre déménagement va dépendre de la teneur de votre projet immobilier. Si vous achetez une résidence principale, il est préférable d’anticiper les modalités d’organisation de votre déménagement et son coût. Si votre nouvelle résidence est accessible par la route, n’hésitez pas à comparer les offres des déménageurs. En effet, les prix peuvent considérablement varier d’un prestataire à l’autre.

Si vous devez transporter vos affaires par bateau ou avion, la question du coût est essentielle. Pour vous donner un ordre d’idée, le coût d’un déménagement par voie maritime oscille entre 180 et 250 € par m3 pour un container groupé. Il faut compter de 100 à 150 m3 pour un container complet. Pour l’avion, les prix sont bien supérieurs et varient selon le poids transporté. Il faut prévoir entre 2 000 et 3000 € de 100 à 300 kg de biens.

Bon à savoir : Attention aux formalités si vous déménagez hors de l’espace Schengen

S’il s’agit d’un déménagement définitif à l’étranger, un certificat de changement de résidence peut vous être demandé par le service des douanes. Il doit être accompagné d’un inventaire détaillé des biens transportés. Le certificat est à demander dans la mairie de votre résidence précédente.

Les étapes du processus d’achat immobilier à l’étranger sont nombreuses et parfois complexes. Pour bénéficier de l’accompagnement d’un professionnel de l’immobilier et trouver le bien dont vous rêvez, n’hésitez pas à contacter un conseiller iad.

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